Всем привет, читателям моего юридического блога, сегодня мы ответим на всех интересующую тему — Могут Ли Кредиторы Оспорить Договор Купли Продажи. Как обычно, после прочтения если у Вас останутся вопросы, с радостью отвечу на них в комментариях или через наших партнеров-юристов онлайн прямо на сайте не выходя из дома. Если требуется внести какие-то правки в материал, пишите и об этом, чтобы информация получилась точнее и необходимой.
Обратите внимание! Согласно ГК РФ сделка может быть признана мнимой, то есть совершенной лишь для создания вида и без конкретных намерений создать правовые последствия. Такая сделка может быть признана недействительной не только по требованию участвующих в ней сторон, но и третьим лицом, если оно имеет охраняемый законодательством интерес в признании сделки ничтожной.
Может ли кредитор оспорить следку о продаже имущества должником?
По одной из квартир суд отказал в удовлетворении требования Взыскателя и признал сделку действительной по той причине, что сделка была совершена за счет кредитных средств (покупатель оформил ипотечный кредит) – помимо этого должник уже выписался из квартиры и в ней не проживает.
Оспаривание сделки о продаже квартиры
Ситуация со второй квартирой значительно более интересная. С точки зрения Гражданского кодекса РФ сделка может быть признана мнимой только при наличии согласованных действий обеих сторон. В данной ситуации суд принял сторону Взыскателя, выстраивая свою позицию на основании следующей информации:
- Для сделок, совершенных в годичный период, финансовый управляющий проверяет соответствие цены сделки рыночным условиям;
- Для сделок, совершенных в трехгодичный период, управляющий проверяет наличие заинтересованности (факт близкого родства) между сторонами сделки, а также оценивает финансовое состояние должника на момент совершения сделки.
Далеко не все сделки, совершенные в преддверии банкротства, подлежат оспариванию при банкротстве физического лица. Обязательным условием для оспаривания сделки является причинение совершённой сделкой вреда действующим кредиторам. Так не могут быть оспорены сделки:
Какие сделки не могут быть оспорены при банкротстве физического лица?
Бытует миф, что в рамках дела о банкротстве физического лица могут быть оспорены лишь сделки на сумму свыше 300 тысяч рублей. Такая позиция исходит от некоторых «юристов», бегло прочитавших закон о банкротстве, не вникая в суть написанного.
Кроме того, существует опастность того, что в приобретаемой квартире, купленной прежними хозяевами с участием «материнского капитала», детей не наделили долями. О возможных последствиях мы рассказывали в материале «Квартиры замедленного действия».
ПОЛУЧИТЬ КОНСУЛЬТАЦИЮ
Чем помогут безопасные расчеты?
Применение безопасных способов расчетов уменьшает риск невозврата (или возврата не в полном объеме) денег покупателю. Таких способов несколько: безналичные расчеты, банковская ячейка, расчеты через аккредитив. «Очень интересным и удобным для обеих сторон является передача денег через банковскую ячейку, – говорит Максим Кондрашин, руководитель АН «Линк». – Этот механизм дает спокойствие и безопасность обеим сторонам сделки, кроме того, таким способом расчета можно сократить срок регистрации стандартной сделки с 28 до 5 дней. К сожалению, ячейки пока у нас не очень распространены: и люди, и некоторые риэлторы о них просто не знают».
ПОЛУЧИТЬ КОНСУЛЬТАЦИЮ
Бывшие члены семьи продавца
Немало проблем покупателю могут доставить и бывшие члены семьи собственника. Квартира, купленная гражданином, состоящим в браке, по закону является совместной собственностью обоих супругов, и продолжает оставаться таковой, даже если супруги к моменту совершения сделки уже стали бывшими.
Оспаривание сделок должника в делах о банкротстве основывается на положениях Гражданского кодекса и ФЗ-127 «О несостоятельности». Защита интересов кредиторов через обжалование сделок, которые заключаются дебиторами-должниками, осуществляется, согласно ст. 213.32 и 61.3 127-ФЗ.
Правовые нормы
Например, согласно п. 4 ст. 213.32 127-ФЗ соглашения, сторонами по которым являются супруги, обжалуются по основаниям, перечисленным в Семейном кодексе. Это сделки, по которым предполагается согласие второй половины по п. 2 ст. 35 Семейного кодекса; брачные соглашения по алиментным обязательствам по ст. 99 СК, соглашения по разделу имущества по ст. 39 СК, брачные договоренности по ст. 40 СК.
Примеры из практики
- Подписание договора купли-продажи или дарственной по заниженной стоимости в пользу заинтересованного лица (близкого родственника) при наличии на тот момент признаков неплатежеспособности (например, должник прекратил внесение текущих платежей).
- Заключение гражданско-правовых сделок поле вынесения решения суда о признании должника банкротом (когда он фактически был лишен права на их заключение).
Банкротство может быть непреднамеренным и преднамеренным. В первом случае люди обычно сильно задолжали другим людям или банку, потому что не умеют распоряжаться деньгами. Как раз для таких случаев в федеральном законе «О несостоятельности (банкротстве)» появилась глава о банкротстве физических лиц. Глупость — законное основание для списания долгов.
Когда у вас могут забрать купленную квартиру
Вашу сделку аннулируют, по документам квартира снова станет квартирой продавца, а вы присоединитесь к кредиторам продавца — в самый конец очереди, потому что пришли последним. Все имущество продавца, включая эту квартиру, попадет под управление финансового управляющего. Тот будет думать, как продать квартиру кому-то еще, чтобы погасить долги.
Как и в какой срок у вас могут забрать купленную квартиру
Могут оспорить такую сделку, если дело о банкротстве продавца началось до продажи или через месяц после нее. От сделки до начала банкротства может пройти полгода, если вы совершенно точно знали, что не только вам продавец должен денег.
Оспаривание – это признание договора купли-продажи недействительным в результате обращения в суд заинтересованного лица. Договор будет признан недействительным, если истец докажет, что в ходе совершённой сделки его права на квартиру не были учтены, или были нарушены. Инициатором оспаривания могут выступить наследники, супруга и другие родственники продавца, его кредитор, и другие лица. Срок давности при оспаривании сделки – 1 год с момента, когда заинтересованное лицо узнало о нарушении своих прав.
От разрыва договора страдает покупатель
Проверить подлинность доверенности на продажу объекта недвижимости можно в реестре доверенностей на сайте Федеральной нотариальной палаты. Там есть страница www.reestr-dover.ru. Указав реквизиты документа — дату удостоверения доверенности, номер, присвоенный в реестре, фамилию, имя и отчество нотариуса, который её удостоверил — можно убедиться в достоверности доверенности и её актуальности, то есть понять, действительна ли доверенность на сегодняшний день.
Сделки в группе риска
У покупателя могут быть и другие потери. Недавно Нотариальная палата России рассказала о новом виде мошенничества. Происходит всё следующим образом: от имени лица, страдающего психическим расстройством, продаётся сильно запущенная квартира, когда новый владелец завершает ремонт, опекун продавца подаёт иск о возврате собственности. Даже если мошенников заставят вернуть деньги, они получают бесплатный ремонт.
Постановлением 17 арбитражного апелляционного суда отказано в удовлетворении заявления об оспаривании договора купли-продажи должника по отчуждению жилого помещения по делу А60-50456/2020. Суд указал, что заявленные требования удовлетворению не подлежат, поскольку спорная квартира не могла являться частью конкурсной массы, постольку сделка не могла повлечь предпочтение одного из кредиторов перед требованиями других кредиторов, в том числе привести к изменению очередности. Таким образом, поведение должника по отчуждению принадлежащего ему единственного пригодного для постоянного проживания жилого помещения – квартиры, на которую в силу действующего законодательство не могло быть обращено взыскание, не может быть расценено как противоправное, совершенное со злоупотреблением правом.
А как же обстоят дела, если это было не дарение, не «купля-продажа» своим близким родственникам, а реальная продажа с получением денег?
Как вы уже поняли, анализируя сделки, финансовый управляющий не имеет права не проверить, являлось ли спорное имущество единственным жильем должника (выписки из реестра прав, сведения о регистрации по мести жительства и пребывания, данные управляющих компаний о потребленных ресурсах, опросы соседей участковыми уполномоченными и т.д.).
Говоря простыми словами: да, должник продал квартиру и куда-то дел деньги от ее продажи, но если бы это не было сделано, квартиру все равно нельзя было бы продать в банкротстве, так как она на момент продажи являлась единственным жильем.
Иными словами, если сделка должником была совершена формально (фиктивно), без реальных намерений передать иному лицу, и фактически он и члены его семьи продолжают в нем проживать, то есть — данное жилье является для них единственным пригодным, то смысла в оспаривании такой сделки нет, так как оно не приведет к пополнению конкурсной массы.
Мы рассмотрели наиболее распространенные ситуации. В команде проекта «Долгам. Нет» работают грамотные юристы и финансовые управляющие, которые наверняка определят, какие из Ваших сделок подлежат оспариванию, и помогут защитить Ваши интересы. Банкротство физических лиц и ИП — профиль нашей компании, поэтому мы осведомлены обо всех последних изменениях в законодательстве. Мы оказываем профессиональные услуги по анализу сделок, совершенных в преддверии банкротства за 3 года , а также осуществляем юридическую защиту интересов должника при обособленных спорах об оспаривании сделок в процедуре банкротства.
Не надейтесь «на авось», звоните и получите консультацию по телефону: Поэтому, зная о наличии каких-либо сделок с недвижимостью, автотранспортом, банк может инициировать Ваше банкротство самостоятельно, чтобы получить возможность их оспорить.
Оспаривание сделок при банкротстве физического лица
Сделки с единственным жильем Сделки должника с жильем, являющимся единственным пригодным для его проживания, не причиняют вреда кредиторам, так как не могут быть реализованы в рамках исполнительного производства или в процедуре реализации имущества в деле о банкротстве физических лиц. Я согласен с условиями политики конфиденциальности.
Здравствуйте Дмитрий!
Да, кредиторы могут обратиться в суд с иском о признании договора дарения недействительным и применении последствий недействительности сделки, вернув стороны в первоначальное положение путем исключения из реестра записи о государственной регистрации права и внесении записи о государственной регистрации прав на вышеуказанную квартиру на ваше имя.
Иск может быть мотивирован тем, что договор дарения квартиры является мнимой сделкой, заключенной вами с целью обезопасить свое имущество от обращения на него взыскания.
Согласно п. 1 ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. п. 7, 8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2020 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», если совершение сделки нарушает запрет, установленный пунктом 1 статьи 10 ГК РФ, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (пункты 1 или 2 статьи 168 ГК РФ).
К сделке, совершенной в обход закона с противоправной целью, подлежат применению нормы гражданского законодательства, в обход которых она была совершена. В частности, такая сделка может быть признана недействительной на основании положений статьи 10 и пунктов 1 или 2 статьи 168 ГК РФ. При наличии в законе специального основания недействительности такая сделка признается недействительной по этому основанию (например, по правилам статьи 170 ГК РФ).
Исходя из разъяснений, данных в п. 86 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2020 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна (пункт 1 статьи 170 ГК РФ).
Следует учитывать, что стороны такой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение. Например, во избежание обращения взыскания на движимое имущество должника заключить договоры купли-продажи или доверительного управления и составить акты о передаче данного имущества, при этом сохранив контроль соответственно продавца или учредителя управления за ним.
Таким образом, исходя из данного разъяснения, норма, изложенная в пункте 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации, применяется также в том случае, если стороны, участвующие в сделке, не имеют намерений ее исполнять фактически, а совершают формальные действия, свидетельствующие о порочности воли обеих сторон сделки (вывод денежных средств должника).
По одному из аналогичных дел суд, удовлетворяя заявленный иск, указал: что ответчики, заключая спорный договор дарения, не намеревались создать соответствующие условиям этой сделки правовые последствия, характерные для сделок данного вида, поскольку действия ответчика по безвозмездному отчуждению единственно имеющегося у него свободного имущества, за счет которого было бы возможно исполнить решение суда, на основании которого в пользу истца взыскана задолженность, свидетельствуют о заведомо недобросовестном осуществлении гражданских прав, учитывая, что ответчик произвел отчуждение не только спорной квартиры, но и другого принадлежащего ему движимого и недвижимого имущества, что также свидетельствует о сокрытии имущества, которое в первую очередь было бы подвергнуто взысканию по его долгам, в том числе в пользу истца (см.Апелляционное определение Самарского областного суда от 29.01.2020 N 33-934/2020).
Понравился ответ адвоката? Оставьте свой отзыв или Задайте дополнительный вопрос
Уважаемые посетители сайта! Бесплатная юридическая консультация онлайн работает на нашем сайте с 2004 года. Бесплатная юридическая консультация предоставляется только практикующими юристами и адвокатами Москвы, имеющими опыт работы в различных отраслях права более 20 лет. Получить юридическую консультацию бесплатно можно на нашем сайте без регистрации. Если вам нужна консультация юриста (адвоката) в Москве бесплатно в интернете в режиме online, предоставленная на высоком профессиональном уровне, наш сайт для вас. Ответ на вопрос будет направлен вам на почту в кратчайшие сроки и опубликован на сайте. Для удобства пользования разработан рубрикатор вопросов и ответов.
Дополнительный вопрос
Стоимость услуг адвоката определяется в каждом случае индивидуально в зависимости от сложности дела, места производства, квалификации адвоката, и может отличаться от заявленной как в меньшую, так и в большую сторону.
Совершена в течение 1 года до принятия
заявления о банкротстве
Совершаются при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной,
включая случаи отличия цены и иных условий в худшую сторону
Общее правило: один год
Арбитражные суды очень часто ссылаются на статью 10 Гражданского кодекса РФ «Пределы осуществления гражданских прав», в п. 1 которой указано: «Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, «действия в обход закона» с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).»
Как отличить оспоримую и ничтожную сделки?
Вместе с тем, любая сделка должника может быть оспорена и в рамках Гражданского кодекса РФ, если является ничтожной или будет доказано злоупотребление правом при ее совершении. Срок давности будет составлять привычные три года.
