Как обычно отвечаю на всеми интересные и волнующие вопросы и сейчас поговорим о Вь случае если потребность в проведении капитального ремнта вызвана неправильной эксплуатацией объекта такой рмент арендатор проводит за свой счёт и методах решения данной ситуации. Почему я могу с уверенность отвечать на самые разные вопросы, потому что имею большой опыт в юридическом поле, более 11 лет. Если потребуется проработать более серьезные вопросы, то могу спросить у своих коллег. Некоторые сферы могут требовать немедленного ответа, по этой причине есть онлайн чат, в котором можно быстро получить нужный ответ. И как всегда лучшим решением будет для Вас узнать в комментариях у постоянных подписчиков, которые, возможно, уже раньше сталкивались и решили данный вопрос и поделятся с Вами его решением.
Предупреждаем, что данные могут быть неактуальными в момент прочтения, потому как все быстро изменяется, дополняются и видоизменяются, поэтому ждем Вашей подписки на нас в соц. сетях, чтобы Вы были в курсе всех интересующих вопросов.
Акт приемки выполненных работ является основанием для зачета стоимости капитального ремонта недвижимого имущества в счет арендной платы (или для компенсации стоимости капитального ремонта в ином порядке, о котором договорятся стороны)”.
Стороны вправе установить в договоре, что капитальный ремонт при аренде производится арендатором за счет арендодателя. Такое распределение расходов в интересах арендатора, так как в этом случае он будет вправе потребовать от арендодателя возмещения стоимости произведенного капитального ремонта (п. 1 ст. 616 ГК РФ).
Если капитальный ремонт проводит арендодатель за счет арендатора
Кроме того, в договоре можно прямо указать, что при несогласовании с арендодателем объема и стоимости ремонтных работ арендатор теряет право на возмещение расходов, понесенных им в связи с проведением ремонта.
Однако в арбитражной практике однозначного подхода не выработано. Так, еще десять лет назад высшие судебные инстанции отметили: если доход, подлежащий обложению НДС у налогового агента, получен налогоплательщиком в натуральной форме и денежных выплат в данном налоговом периоде налогоплательщику не производилось, у налогового агента отсутствует обязанность удержания налога с плательщика (п. 10 Постановления Пленума ВС РФ N 41, Пленума ВАС РФ N 9 от 11.06.1999). Арбитры руководствуются данным выводом в ситуации, когда арендатор засчитывает в счет арендной платы стоимость проведенного ремонта (Постановления ФАС ВСО от 18.04.2007 N А33-11479/06-Ф02-579/07-С1, ФАС ПО от 15.08.2006 N А55-29380/05-43, от 04.04.2006 N А65-15431/2005-СА1-29).
Таким образом, если стороны не вводят в договор аренды условия договора подряда, им следует прописать, какие именно улучшения арендованного имущества должен обеспечить арендатор и в каком размере должны возникнуть затраты (тем более что в пп. 5 п. 2 ст. 614 ГК РФ речь идет об обусловленных договором улучшениях). В противном случае договор является незаключенным, так как условие о размере арендной платы здания и сооружения считается несогласованным (Постановления ФАС УО от 25.10.2006 N Ф09-9315/06-С3, ФАС УО от 18.09.2006 N Ф09-8202/06-С3).
Натуральная арендная плата
Составление смешанного договора аренды-подряда либо наряду с договором аренды отдельного договора подряда выгодно, поскольку дает арендодателю все права заказчика, вытекающие из договора подряда (в первую очередь, право требовать качественный результат работ), а арендатору предоставляет возможность взыскать с арендодателя стоимость строительно-монтажных и ремонтных работ, если она превысит суммарный размер арендной платы за весь срок действия договора аренды. Заметим, что практика знает примеры одновременных арендных и подрядных отношений по поводу одного и того же имущества (Постановления ФАС ПО от 17.11.2006 N А06-2581/2-22/05, ФАС ЗСО от 10.08.2004 N Ф04-5523/2004(А75-3556-8)). Однако поскольку собственником коммунальной инфраструктуры выступает публично-правовое образование, заключение смешанного договора следует поставить под сомнение. Дело в том, что не только договор аренды муниципального имущества должен быть заключен на торгах (ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ «О защите конкуренции»), также путем проведения торгов определяются подрядчики для выполнения СМР (Федеральный закон от 21.07.2005 N 94-ФЗ «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд»).
1. Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;потребовать соответственного уменьшения арендной платы;потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
Комментарий к статье 616 Гражданского Кодекса РФ
Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков. Если же имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования, по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом (см. коммент. к ст. 620 ГК).
Другой комментарий к статье 616 ГК РФ
Нарушение арендатором своей обязанности проводить капитальный ремонт может привести к существенному ухудшению арендованного имущества. Поэтому арендодатель при таких обстоятельствах вправе на свой выбор совершить одно из действий:
Следуя данной логике, в одном из решений суд признал, что, хотя здание, переданное в аренду, и находилось в аварийном состоянии, арендатор имел право на компенсацию только тех ремонтных работ, которые относились к устранению скрытых недостатков .
Обязанности и ответственность сторон по устранению недостатков арендуемого имущества
Соответственно, если при подписании договора аренды стороны перечислят в нем все обнаруженные недостатки и установят обязанность арендодателя по их устранению в определенный срок путем проведения текущего ремонта, то такое условие, касающееся обязанностей сторон по содержанию имущества (регулируемое ст. 421 и п. 2 ст. 616 ГК РФ), не будет вступать в противоречие с п. 2 ст. 612 ГК РФ, касающимся ответственности арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества.
Распределение обязанностей по осуществлению текущего ремонта
Примечательно, что, рассматривая договоры, в которых на арендатора возложены обязанности по ремонту арендуемого помещения, суды в одних решениях исходят из того, что в таких отношениях воля сторон направлена на возникновение отношений по аренде имущества, а не отношений по строительному подряду , а в других принимают решение о том, что договор аренды с условиями о ремонте является смешанным договором аренды с элементами подряда на выполнение строительно-ремонтных работ .
Принимая обжалуемые судебные акты, суды, руководствуясь положениями статей 290, 309, 413, 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 36, 39, 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, разъяснениями, изложенными в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, приняв во внимание обстоятельства, установленные при рассмотрении дел N А53-15922/2014, А53-28208/2014, не усмотрели оснований для удовлетворения иска.
Комментарий к ст. 616 ГК РФ
Удовлетворяя исковые требования предпринимателей, суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, в том числе условия договоров аренды нежилых помещений и дополнительных соглашений к ним, руководствовались статьями 8, 12, 307, 309, 310, 395, 606, 616, 622, 650 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, приведенными в пункте 38 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 «Обзор практик разрешения споров, связанных с арендой», и исходили из следующего: вступившими в законную силу судебными актами по делу N А46-1979/2017 установлено, что Общество — арендатор в нарушение условий договоров аренды осуществило перепланировку и переоборудование спорных помещений в отсутствие согласия предпринимателей — арендодателей, при этом работы выполнены с нарушением противопожарных, градостроительных норм и правил и влияют на безопасность использования помещений; поскольку после истечения срока действия договоров арендатор не возвратил арендуемые помещения арендодателям в том состоянии, в котором он их получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договорами аренды, и не представил доказательств приведения помещений в надлежащее состояние, по правилам статьи 622 ГК РФ с ответчика надлежит взыскать плату за фактическое пользование арендованным имуществом в спорный период и неустойку, начисленную на сумму долга.
Судебная практика по статье 616 ГК РФ
Оценив представленные доказательства в их совокупности и взаимной связи по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе договор аренды муниципального имущества от 29.06.2012 N 49/12, предусматривающий обязанности арендатора (ИП Примак Н.А.) своевременно производить за свой счет текущий и капитальный ремонт нежилого помещения, а также нести все расходы по содержанию арендуемого помещения; в течение месяца с даты заключения договора заключить договоры на потребляемые коммунальные и другие услуги с соответствующими обслуживающими организациями и надлежащим образом исполнять условия этих договоров, установив, что обязанность вносить плату за содержание и техническое обслуживание общего имущества многоквартирного дома договором аренды не предусмотрена, иной договор об участии индивидуального предпринимателя в расходах по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, заключенный между исполнителем коммунальных услуг и арендатором, не представлен, руководствуясь положениями статей 210, 249, 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 36, 39, 154, 161, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, суды пришли к выводу об отсутствии оснований для возложения на ответчика бремени несения таких расходов.
Если арендатор помещения проводит ремонт за свой счет, несмотря на то, что обязанность возложена на арендодателя, то согласно гражданскому законодательству у него есть право по своему выбору стоимость ремонта либо взыскать с арендодателя, либо зачесть в счет арендной платы. В таком случае арендатор фактически выполняет работы по ремонту имущества арендодателя и получает от последнего денежную компенсацию.
Резервы на ремонт полученного в аренду имущества у арендатора Заключая договоры аренды стороны договора, арендодатель и арендатор, как правило, предусматривают в нем обязанности сторон по проведению как текущего, так и капитального ремонта имущества. При этом с целью
Страхование полученного в лизинг имущества, сложности с выгодоприобретателем банком или лизингодателем
Как правило, к работам по текущему ремонту относятся работы по систематическому предохранению его от преждевременного износа, например, один раз в квартал, это позволяет поддерживать имущество в рабочем состоянии.
