Как обычно отвечаю на всеми интересные и волнующие вопросы и сейчас поговорим о Как узнать рыночную стоимость аренды нежилого помещения и методах решения данной ситуации. Почему я могу с уверенность отвечать на самые разные вопросы, потому что имею большой опыт в юридическом поле, более 11 лет. Если потребуется проработать более серьезные вопросы, то могу спросить у своих коллег. Некоторые сферы могут требовать немедленного ответа, по этой причине есть онлайн чат, в котором можно быстро получить нужный ответ. И как всегда лучшим решением будет для Вас узнать в комментариях у постоянных подписчиков, которые, возможно, уже раньше сталкивались и решили данный вопрос и поделятся с Вами его решением.
Предупреждаем, что данные могут быть неактуальными в момент прочтения, потому как все быстро изменяется, дополняются и видоизменяются, поэтому ждем Вашей подписки на нас в соц. сетях, чтобы Вы были в курсе всех интересующих вопросов.
Оплата аренды нежилой недвижимости является условием договора. При этом, согласно ст. 421 ГК РФ, в России действует принцип свободы договора, согласно которому стороны вольны свободно вступать в договорные отношения, а условия договора зависят от того усмотрения сторон (кроме случаев, когда этот вопрос прямо урегулируется законодательством). Подробно о правах и обязанностях арендатора и собственника по договору аренды нежилого помещения мы рассказывали здесь.
От чего зависит арендная плата?
Все приведённые формулы носят сугубо рекомендательный характер. Стороны вправе не руководствоваться ими, либо добавлять при расчёте иные показатели, важные для существа отношений. Например, во многих регионах (таких, как Москва) дополнительно нужно учитывать отчисления, предназначенные для амортизации и реновации жилищного фонда.
Погашает ли счета за коммунальные услуги арендатор?
Кроме того, при долгосрочном действии аренды встаёт и проблема с инфляцией. Из-за неё прибыль, получаемая арендодателем может существенно уменьшиться, а сам договор – стать невыгодным. На практике эта проблема решается следующим образом:
Кроме того, при проведении налогового контроля налоговые органы вправе привлекать экспертов и специалистов, в том числе независимых оценщиков. Однако это вовсе не означает, что рыночная цена может быть определена только на основе информации о цене сделки, предоставленной независимыми оценщиками в соответствии с Законом об оценочной деятельности . Такой вывод следует из Письма Минфина России от 02.07.2008 N 03-02-07/1-243.
Налоговые нормы
Что касается порядка применения затратного метода, в этом случае, по мнению Минфина, должны анализироваться обстоятельства конкретной сделки, особенности соответствующей сферы деятельности и уровень рентабельности, учитываться обычаи делового оборота и другие существенные условия (Письмо от 16.09.2004 N 03-02-01/1).
Порядок применения методов определения рыночной цены
Чтобы использовать свое право, налоговикам необходимо иметь официальную информацию о рыночной величине арендной платы, сложившейся в сопоставимых экономических условиях на аналогичные помещения. В связи с этим Минфин в Письмах от 29.03.2007 N 03-02-07/1-144, от 18.07.2005 N 03-02-07/1-190 отмечает, что НК РФ не определен перечень официальных источников информации о рыночных ценах. По его мнению, в данном случае может быть использована информация о ценах, опубликованная в официальных изданиях, в частности, органов, уполномоченных в области статистики, ценообразования, таможенных органов.
При использовании данного метода просчитывается, какую прибыль можно получить, если вложить средства, выделяемые для аренды, в другие виды предпринимательской деятельности. Один из факторов, который принимается во внимание, это текущая ставка депозита в банке.
- Отмечается место расположения объекта для аренды.
- Определяется его площадь. Для многих арендаторов это важная характеристика.
- В помещении может быть Интернет, техника, мебель. От этого также будет зависеть оценка.
- Важный фактор – близость путей сообщения, транспортных магистралей, остановки общественного транспорта, в том числе и станций метро.
- При оценке рассматривается и техническое, эксплуатационное состояние здания, отдельных его помещений, в которых производится аренда.
- Возможно, будет иметь значение и инфраструктура.
Доходный метод
Если арендатор считает, что владелец помещения несправедливо завысил цену за наем, он может потребовать независимой оценки стоимости аренды. Особенно важно это при длительном съеме объекта, когда из-за завышенной стоимости можно столкнуться с большими неоправданными расходами.
Применение этого метода сопряжено с очень сложными методика капитализации доходов и дисконтирования. По этой причине он применяется, как правило, для оценивания инвестиционных проектов на таких рынках, как аренда магазинов, офисов, складов, помещений для производства.
Аналоговый метод, который по-другому называют методом сравнительных продаж. Этот подход основывается на том, что оцениваемый объект недвижимости сравнивают с его аналогом, на который известна рыночная стоимость. Чтобы провести оценку по этому методу, изучают тип исследуемого здания, его назначение, его объем и площадь, материал, применяемый при строительстве, другие типовые характеристики объекта. Помимо этого учитывают экологическую обстановку, насколько помещение удалено от центра города или от населенного пункта, от путей сообщений, а также другие сопутствующие факторы. Учитывается и стоимость объекта, когда с ним проводились сделки по отчуждению, условия этих сделок. По совокупности этих данных устанавливается стоимость оцениваемого помещения.
Аналоговый метод
Под рыночной стоимостью аренды понимается размер арендной платы, который может быть выплачен за сданный объект недвижимости на дату проведенной оценки. Считается, что оценка арендной платы требуется преимущественно для нежилого помещения. Собственники квартир с арендаторами квартир разберутся и так, проведя ориентировочную оценку арендной платы своего недвижимого имущества. Сложнее приходится при сдаче в аренду помещений под офисы, склады и производство, участков земли, которые находятся как в государственной, так и в частной собственности, но требуется установить справедливый размер арендной платы.
- Передаваемый вид права.
- Период действия арендного соглашения.
- Условия платежа, его период и способы проведения.
- Ограничения для арендатора, связанные с пользованием помещения.
- На ком лежит обязанность по внесению коммунальных платежей.
- Причины расторжения договора до окончания его действия.
- Возможность и условия выкупа сдаваемой в аренду недвижимости.
- Наличие или отсутствие кредитных каникул на период обустройства помещения.
В данном случае в совокупности с сооружением оценивается и земельный участок, по результатам которой и определяется итоговая оценка. То есть суммируется сумма, необходимая для строительства здания и приобретения данного участка земли.
Затратный способ
Как показывает практика, затратный метод дает заниженный конечный результат. Чтобы получить более достоверный результат, используют поправочные коэффициенты на стоимость строительных работ.
- Определении размера доходов за определенный отрезок времени при условии эффективного использования арендованного участка;
- Вычислении коэффициента капитализации;
- Определении рыночной стоимости права аренды путем деления этих показателей.
Для определения размера потенциальных доходов используется сравнительный подход.
Оценщикам предоставляются такие документы, как свидетельство об официальной регистрации права на собственность, договор аренды, кадастровый паспорт участка (включающий в себя данные о площади, местонахождении участка, его прочих характеристиках), данные о наличии обременений (уже сданные в аренду участки, долговые обязательства).
Когда проводится оценка?
- Стоимость права зависит от его полезности (выгоды) для приобретателя;
- Если имеется несколько однородных по своей полезности объектов, то на рынке будет выбран самый дешевый;
- Взаимодействие спроса и предложение оказывает влияние на стоимость;
- Использование участка будет наиболее эффективным, то есть практически осуществимым, соответствующим нормам законодательства и при этом дающим максимальную выгоду.
Очень часто к подобным услугам прибегают именно государственные предприятия, которым такая оценка нужна для более эффективного и справедливо предоставления пустующих помещений в наем. В дальнейшем, при предоставлении отчетности соответствующим структурам, легче обосновать цену, по которой арендаторы занимают те или иные помещения. Помимо этого, такой подход позволяет избегать конфликтов с самими арендаторами.
Методы оценки нежилого помещения
- какие сроки арендной платы, ее величина, в каком порядке она производится и другие условия;
- какова площадь, этажность объекта аренды, из каких строительных материалов был построен и другие его характеристики;
- развитость инфраструктуры района, в котором располагается арендуемый объект;
- на какой срок заключено соглашение аренды, и какие условия его пролонгации;
- есть ли другие дополнительные права, такие как право выкупа, право продажи и т.п.
Документы для оценки арендной платы за помещение
Есть и другое определение для оценки арендной платы нежилой недвижимости, которое указывает, что это оценка ставки арендной платы. Чтобы ее установить, нужно провести сопоставление многих факторов, ответить на такие вопросы, как:
- Площадь помещения.
- Его тип.
- Предполагаемое использование при аренде.
- Местонахождение.
- Возможность эффективного применения для конкретных целей во время аренды.
- Насколько удачным вариантом станет данный объект для аренды.
- Примерный уровень прибыли от аренды.
В отличие от оценки рыночной стоимости аренды для квартиры, коммерческие объекты изучаются с использованием доходного способа. В качестве основы выступает прибыль, которую можно получить за время владения имуществом.
Оценка стоимости аренды нежилого помещения и коммерческих объектов
Получается, что оценка аренды квартир в Москве осуществляется по методике изучения рынка и поиска схожих вариантов. Такой способ наиболее правильный, ведь он позволяет установить точную стоимость в случае сдачи помещения в аренду.
Индексация предусматривает учет инфляции за учетный период. Уровень инфляции связан с ростом цен (потребительской способностью) и устанавливается ежемесячно. Соответственно, и размер оплаты меняется, индексируется.
Ставка аренды имеет фиксированный характер и устанавливается за площадь всего помещения или за 1 кв.м. Второй вариант используется при предоставлении в наем государственных или коммунальных объектов. Местные органы издают акт, в котором формулируют методику просчета стоимости. Традиционно фиксированный размер платы вносится за первый месяц, а в последующие колеблется с учетом индекса инфляции.
Что включает в себя базовая ставка от государства?
- Фиксированная сумма, уплачиваемая в денежной форме в оговоренные сроки.
- Часть прибыли или произведенной продукции, являющихся итогом предпринимательской деятельности.
- Выполнение съемщиком работ или услуг в пользу собственника.
- Предоставление собственнику оговоренных предметов, в том числе и в пользование.
- Обязанность пользователя улучшить снимаемое помещение (провести ремонтные работы). Зачастую стороны оговаривают финансовые каникулы для съемщика, осуществившего улучшение объекта. В таком случае, после окончания или расторжения договора все улучшения (отделимые и неотделимые) остаются собственнику.
Это одни из, но далеко не все случаи, когда проводится рыночная оценка нежилого помещения. Наше законодательство изменчиво, в силу чего какие-то случаи, когда обязательна оценка помещения, добавляются, а какие-то исключаются. Однако оценка нежилых помещений всегда необходима, если сдается или продается государственная недвижимость.
В каких случаях проводится оценка нежилых помещений?
Если вы хотите приобрести какой-либо коммерческий объект, то оценка стоимости арендной платы нежилого помещения или оценка его рыночной стоимости является довольно важным этапом. Чтобы ни одна из сторон сделок не чувствовала себя в проигрыше, проведение оценки недвижимости следует доверить грамотным специалистам, имеющим все необходимые документ и необходимый опыт.
Особенности, когда осуществляется оценка нежилого помещения
Статьей 17.1 Закона о защите конкуренции установлены требования к порядку передачи прав владения и (или) пользования (в том числе права аренды) в отношении государственного и муниципального имущества. Указанной нормой предусмотрена возможность передачи прав владения и (или) пользования в отношении государственного и муниципального имущества по общему правилу только по результатам проведения торгов (конкурса или аукциона).
- Определении размера доходов за определенный отрезок времени при условии эффективного использования арендованного участка;
- Вычислении коэффициента капитализации;
- Определении рыночной стоимости права аренды путем деления этих показателей.
Для определения размера потенциальных доходов используется сравнительный подход.
Степень отличия аналогов определяется путем их прямого сравнения с объектом оценки. Корректировки цен определяются прямым сравнением доходом аналогов (если они отличаются только одним параметром), определением затрат, накладываемых изменением сравниваемого параметра, экспертным заключением.
Метод выделения
- Стоимость права зависит от его полезности (выгоды) для приобретателя;
- Если имеется несколько однородных по своей полезности объектов, то на рынке будет выбран самый дешевый;
- Взаимодействие спроса и предложение оказывает влияние на стоимость;
- Использование участка будет наиболее эффективным, то есть практически осуществимым, соответствующим нормам законодательства и при этом дающим максимальную выгоду.
Минимальная и максимальная стоимость аренды нежилого помещения, принадлежащего частному лицу, не установлена законодательно. Однако если сумма будет слишком маленькой, возможны проверки из налоговой.
В помощь предпринимателю — арендная плата за нежилое помещение. виды и пример расчета
Чтобы провести оценку по этому методу, изучают тип исследуемого здания, его назначение, его объем и площадь, материал, применяемый при строительстве, другие типовые характеристики объекта. Помимо этого учитывают экологическую обстановку, насколько помещение удалено от центра города или от населенного пункта, от путей сообщений, а также другие сопутствующие факторы.
Оценка арендной платы нежилого помещения
- покупка или продажа фирмы, владеющей правом аренды;
- получение кредита, когда земля выступает залогом;
- вклад в уставной капитал предприятия прав найма;
- купля-продажа прав аренды земельного объекта;
- необходимость принятия инвестиционных решений;
- оценивание общей стоимости предприятия, владеющего правами;
- судебные разбирательства.
- ПД – вносимая арендополучателем плата за пользованием недвижимостью по договору;
- Аим – плата за найм имущества. Сюда включается калькуляция аренды объекта;
- Азем – оплата земельного участка, на котором размещен арендуемый объект. Сей показатель для каждой области свой, его точное значение можно узнать в муниципалитете.
- наименование документа и его номер;
- дату и место составления;
- персональные данные каждой стороны-участницы;
- предмет договора с полным его описанием и описью прилагаемых документов;
- оценочная стоимость объекта. Один из самых важных показателей. Он необходим при спорных ситуациях, или же когда помещению нанесен ущерб, и требуется приведение его в первоначальное состояние (ремонт), либо же владелец требует возместить ему ущерб;
- ответственность сторон. Это пункт чаще касается арендатора, ведь обычно при нанесении ущерба помещению по его вине он обязан будет возместить урон;
- описываем все расходы на помещение с указанием того, кто их будет оплачивать;
- стоимость найма.
Какие виды бывают
В качестве небольшого примера рассмотрим следующий случай. Муниципалитет Ступинского района столицы сдает внаем нежилое помещение. Базовая ставка муниципальным органом установлена в размере 350 руб. за квадрат.
Предполагает расчет прибыли, которую возможно получить, если вложенные средства в оцениваемый объект инвестировать в иные сферы предпринимательской деятельности с использованием текущей процентной ставки банковского депозита.
Обязательная часть оценивания — личное посещение объекта недвижимости. Специалист делает фото, изучает состояние здания, инфраструктуру, транспортную доступность и производит анализ других ключевых факторов. Далее эксперт собирает информацию по рынку недвижимости Москвы или МО в целом и конкретного района в частности, ищет аналоги, выбирает оптимальные методы расчета арендной ставки. Все подсчеты подробно расписываются, чтобы клиент мог в них разобраться и понять, от чего зависит ценность помещения. Документ оформляется в соответствии со всеми стандартами и передается заказчику. Наши специалисты готовы проконсультировать по любым вопросам — например, дать обоснованную оценку, стоит ли арендовать недвижимость. При необходимости мы получим экспертное заключение СРО на результаты оценивания.
Оценка аренды коммерческой и производственной недвижимости
Чтобы узнать стоимость аренды для нежилого помещения, клиенту необходимо записаться на консультацию к нашему оценщику. На ней он узнает задачи оценки, обговорит сроки и стоимость работ, составит список необходимых документов. С каждым клиентом мы заключаем официальный договор. Работы над отчетом начинаются уже в день обращения — это позволяет проводить экспертизу в сроки от суток.
Однако лицо, купив или взяв в аренду такие помещения, может как заработать достаточное количество денег, так и прогореть. Как раз для этого важно знать реальную цену такой недвижимости, т. к. подобные знания помогут уберечься от серьезных финансовых потерь. Поэтому оценка рыночной стоимости нежилого помещения являйся очень популярной услугой.
В каких случаях проводится оценка нежилых помещений?
Также в соответствии с указанным письмом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, если законом или иным нормативным актом установлено лишь обязательное привлечение независимого оценщика (обязательное проведение независимым оценщиком оценки объекта оценки), непривлечение независимого оценщика само по себе не является основанием для признания судом по мотивам нарушения требований закона сделки и акта государственного органа недействительными, решения должностного лица — незаконным, решения органа юридического лица — не имеющим юридической силы.
Подходы, используемые при оценке нежилого помещения
Это одни из, но далеко не все случаи, когда проводится рыночная оценка нежилого помещения. Наше законодательство изменчиво, в силу чего какие-то случаи, когда обязательна оценка помещения, добавляются, а какие-то исключаются. Однако оценка нежилых помещений всегда необходима, если сдается или продается государственная недвижимость.
