Градостроительные требования к жилой застройке для выкупа зу—

Как обычно отвечаю на всеми интересные и волнующие вопросы и сейчас поговорим о Градостроительные требования к жилой застройке для выкупа зу и методах решения данной ситуации. Почему я могу с уверенность отвечать на самые разные вопросы, потому что имею большой опыт в юридическом поле, более 11 лет. Если потребуется проработать более серьезные вопросы, то могу спросить у своих коллег. Некоторые сферы могут требовать немедленного ответа, по этой причине есть онлайн чат, в котором можно быстро получить нужный ответ. И как всегда лучшим решением будет для Вас узнать в комментариях у постоянных подписчиков, которые, возможно, уже раньше сталкивались и решили данный вопрос и поделятся с Вами его решением.

Предупреждаем, что данные могут быть неактуальными в момент прочтения, потому как все быстро изменяется, дополняются и видоизменяются, поэтому ждем Вашей подписки на нас в соц. сетях, чтобы Вы были в курсе всех интересующих вопросов.

Расстояния от фильтрующих колодцев и других подобных сооружений до жилых строений должно быть не менее 8-10 метров. Больше требований по водоснабжению нет. Именно поэтому нужно ознакомиться с допустимым проектом водопровода, чтобы в будущем не возникло проблем.

На участке под ИЖС регламентируется не только то, каким должно быть жилое строение, но и то какой вариант расположения допустим в соответствии с правилами пожарной безопасности, с санитарными нормами и требованиями безопасности.

Нормативы застройки

Электроснабжение тоже должно проводиться в соответствии с нормативами. Столбы электроснабжения не должны преграждать или мешать подъезду автомобиля к участку. Линии электропередач не должны превышать 2,7 метра в высоту (это в случае подведения к дому). Если протяжка осуществляется с улицы с интенсивным движением, высота – не менее 6 метров.

Например, покупатель рассчитал площадь участка для обслуживания объекта, но администрация отказалась заключать договор купли-продажи земли. Суд выяснил, что размер требуемой земли превысил необходимую площадь в 16,5 раза. Компания не смогла обосновать требования (постановление АС Московского округа от 19.05.16 по делу № А41-75113/2015). В другом деле покупатель также потребовал участок, который в несколько раз превышал площадь, требуемую для эксплуатации здания. Он занимал площадь 16 162 кв. м, здание — 1464, 8 кв. м. Огромную разницу заявитель объяснял тем, что в будущем построит другие объекты недвижимости, которые обеспечат жизнедеятельность граждан (автосалон, АЗС). Поскольку на дату обращения на участке находилось только одно здание, суд отказал в иске (решение АС Челябинской области от 06.06.16 по делу № А76-21450/2015 оставлено в силе постановлением Восемнадцатого ААС от 22.08.16).

Как обосновать площадь выкупаемого земельного участка?

Чтобы обосновать площадь участка, сошлитесь на нормативную величину. Размер участка определяется исходя из норм, которые установил градостроительный регламент на спорной территории (п. 1 ст. 11.9 ЗК РФ). Если он не решает вопрос, применяются федеральные законы (п. 2 ст. 11.9 ЗК РФ). Например, владелец здания просил предоставить ему в собственность земельный участок. Администрация отказала в требовании. Она сообщила заявителю, что земля под его зданием находится в границах красных линий (территорий общего пользования, участков с линейными объектами, в том числе ЛЭП, трубопроводами и др.). Администрация утверждала, что участок зарезервирован для муниципальных нужд, но доказательств этого не представила. Суд признал отказ незаконным. Он проверил документ градостроительного зонирования. На спорной территории такой акт принимался в форме правил землепользования и застройки городского округа. Суд определил категорию объекта и выяснил, что участок земли, которую просил предоставить заявитель, не превышает максимально возможной площади, установленной на спорной территории (2500 кв. м). Таким образом, администрация незаконно отказалась предоставить земельный участок (апелляционное определение ВС Республики Башкортостан от 27.10.15 по делу № 33–18674/2015).

Можно ли увеличить его размеры за счет вспомогательных строений?

Если регистрация прошла без проблем, ее законность может оспорить прокуратура. Чтобы владелец здания выиграл разбирательство, он должен обосновать размер участка. О том, как это сделать, расскажут профессионалы.

Имея вид разрешенного использования «для эксплуатации индивидуального жилого дома», мы, при обращении за оформлением прав на земельный участок вынуждены платить государственную пошлину в размере, предусмотренном подпунктом 22 пункта 1 ст.333.33 Налогового кодекса (для физического лица – 2000 рублей).»

Статья 34 . Перечень территориальных зон. Градостроительные регламенты по видам разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства и предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции

Между тем соблюдение указанных строительных норм и правил, т.е. соответствие построенного, реконструированного объекта техническим регламентам, подтверждается разрешением на ввод объектов в эксплуатацию, выданным в соответствии с требованиями ст. 55 Градостроительного кодекса РФ, что в совокупности с иными документами должно быть достаточным для рассмотрения обращения об изменении вида разрешенного использования земельного участка.

Актуальные темы

Самое печальное, что про подобные дома знает только начальник отдела Росреестра, а уже его заместитель и сотрудники о таком даже не слышали. Не говоря уже о работниках сельской администрации, где кроме как по долям разделить дом вообще не могут ничего предложить.

• От дома до забора соседнего участка – от 3 м.
• От дома до лесного массива – от 15 м.
• От дома до красной линии улиц – от 5 м.
• От дома до красной линии проездов – от 3 м.
• От хозяйственных построек до красной линии улиц и проездов – от 5 м.
• От хозяйственных построек бытового назначения до границ соседнего участка – от 1 м (при минимальном расстоянии обязательна организация водосточной системы со сбором стоков в пределах своего участка либо скат крыши с уклоном во двор). В местностях с обильными снегопадами придется также предотвратить возможность схода снеговых покровов с крыши на участок соседей.
• От хозяйственных построек, предназначенных для содержания птицы или сельхозживотных до границ участка – от 4 м.
• От дома до душа, бани или сауны, уличного туалета – от 8 м.
• От стволов среднерослых деревьев до границ – от 2 м.
• От кустарников – от 1 м. Если возникнет желание закрыться от соседей живой изгородью, ее придется отнести от забора, посадка вплотную, уже нарушение.
• От колодца до уличного туалета или компостной ямы – от 8 м.
• От окон жилых помещений до стен дома и любых хозяйственных построек (баня, гараж, сарай, стоянка) на соседних участках – от 4 м.
• От уличного туалета до стен соседнего дома – от 12 м (при отсутствии централизованной канализационной системы).
• Площадь под строения – до 30 % от площади участка, в совокупности с дорожками, площадками и другими зонами с твердым покрытием – не больше 50 %.

Требования к жилью

Когда обживаешься на своем участке, нужно придерживаться не только собственных представлений об удобстве и планировке, но и действующей нормативной базы. Еще несколько лет назад нормативы и правила, которые действовали в сфере частной загородной недвижимости, носили рекомендательный характер, и соблюдением расстояний никто особо не заморачивался. Но в последние годы ситуация кардинально изменилась – налоговая вплотную взялась за «неучтенку», а Минстрой озадачился регламентированием застройки загородных участков. В свежем материале расскажем о том, как должны располагаться строения и другие объекты по действующим правилам.

Содержание

• Высота и тип забора – от 1,2 до 1,8 метра против предыдущих полутора. По правилам ограждение должно быть сетчатым (не указано, что именно рабица), но по договоренности с соседями и с правлением, можно обойтись вообще без ограждений или сделать их другого типа. Обоюдное согласие должно быть в письменном виде. По сути, ничего нового, от нормальных соседей глухим забором не загораживаются, а от проблемных вряд ли реально получить согласие. Как и раньше, единственный вариант – задекорировать проницаемое ограждение живой изгородью или другими способами.
• Расстояние до стволов высоких деревьев – теперь можно высаживать крупномеры в трех, а не четырех метрах от соседского забора, но на четырех сотках особо и не размахнешься.
• Расстояние до септиков, компостных ям и уличных туалетов – допустимо их расположение не ближе двух метров к соседскому или уличному забору. Однако эта дистанция касается новой застройки, а чтобы заставить перенести эксплуатируемый «благоухающий» объект, придется судиться и доказывать, что он не просто смердит, но и наносит реальный вред.

• высокая экономичность строительства
• низкие затраты:
  • на возведение внешних стен
  • обеспечение инженерными коммуникациями
• ценовая привлекательность:
  • чем больше блоков в доме, тем выгоднее они для приобретения

• границы смежных участков устанавливаются от общих стен блоков при межевании
• раздел изначального ЗУ проводится по линиям стен
• количество формируемых ЗУ должно соответствовать количеству блоков
• размеры блочных ЗУ должны соответствовать требованиям градостроительного регламента:
  • установленным предельным размерам участков для ВРИ «блокированная жилая застройка»

Блокированная жилая застройка – объект недвижимости

1. о границах ЗУ
2. о минимальных отступах от границ
3. о зонах действия публичных сервитутов
4. о разрешённом использовании ЗУ
5. требования:
   • к назначению
   • к параметрам ОКС
   • к размещению ОКС на ЗУ
6. о технических условиях подключения ОКС к сетям инженерно-технического обеспечения

Отдельно рассматриваются требования по дистанции между строениями и ограждениями, и в основном по соображениям санитарии и гигиены – несоразмерно близкое нахождение строений и объектов к соседнему сектору — причина излишнего затенения. Поэтому в СНиПе указана следующая норма:

Термин красная линия

Довольно часто, нетерпеливые владельцы участков ИЖС не дожидаются выдачи всего пакета разрешительных документов на руки и приступают к строительству. Такая поспешность в большинстве случаев приводит к дополнительной «головной боли» нетерпеливого застройщика.

Требования к высоте и площади строящегося индивидуального жилого дома

В 2015 и 2016 годах в СНиП 30-02-97 были внесены изменения правил расположения гаража на участке. С 2017 года расстояние от ограждения до гаража должно быть ≥ 1м, а от гаража до прилегающего соседнего сектора ≥ 6м. Если гараж не находится внутри дома, то он должен быть удален от жилья на ≥ 8 м, и при всех вариантах расположения оборудован вентиляцией.

Общий минимальный показатель размера участка ИЖС практически не используется в реальном строительстве, так как каждый регион или муниципалитет принимает свои собственные нормативные акты.

В условиях плотной городской застройки или на землях федерального значения невозможно выделить огромные наделы земли всем желающим, в отличие от территорий, находящихся в состоянии развития (например, Дальний Восток).

Нормы и правила регулирования

• для участков, находящихся в федеральной собственности нормативы устанавливаются в соответствии с федеральными законами;
• к землям, находящимся в региональной собственности применимы региональные законы;
• размеры земельных участков муниципальной собственности регламентируются муниципальными нормативными актами.

Согласно п. 1.4. Методических рекомендаций для подготовки правил благоустройства территорий поселений, городских округов, внутригородских районов, утвержденных приказом Минстроя России от 13.04.2017 г. N 711/пр, ограждения (заборы) относятся к элементам благоустройства.

В соответствии с пунктами 1-3 статьи 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

Губин Виталий

Забор не обладает полезными свойствами, которые могут быть использованы независимо от земельного участка, на котором он находится, а также от других находящихся на земельном участке зданий, сооружений, иных объектов недвижимого (движимого) имущества.

Это документ, который содержит комплекс планировочных и архитектурных требований к проектированию и строительству по этажности и плотности застройки земельного участка, отступов домов и сооружений от красных линий, границ земельного участка, его благоустройства и озеленения, другие требования к объектам строительства, установленные законодательством и градостроительной документацией.

Раздел «Общие данные»:

Для проектирования и строительства жилых домов от 300 кв.м., зданий и сооружений, других строений которые не попадают в категорию объектов строительства, которые разрешено строить на основании строительного паспорта, необходимо получение градостроительных условия и ограничений. Градостроительные условия и ограничения являются основной составляющей исходных данных, именно на их основании и на основании технических условий составляется техническое задание на проектирование.

Градостроительные условия и ограничения

Градостроительные условия и ограничения выдаются органами градостроительства и архитектуры на безоплатной основе в течение семи рабочих дней со дня регистрации соответствующего заявления вместе с документами. Градостроительные условия не имеют скрока давности.

• между каменными строениями рекомендованное удаление 5 метров, тогда как по санитарным нормам достаточно 3;
• деревянные дома рядом с кирпичными постройками должны располагаться на удалении десяти метров;
• расстояние между двумя коттеджами из дерева до 15 метров, это должен знать поздний застройщик;
• между домом и банным помещением – восемь метров.

Сводами градостроительных правил предусмотрен минимальный размер участка (3 сотки), ведь именно от его параметров зависит правильно размещение построек. Собственнику участка важно знать, что параметры земли не меньше указанного размера, иначе он не пройдет регистрацию в Росреестре. Расстояния до участков соседей и красной лини (начала общественной земли) таковы:

Строительные нормы

Важно учитывать расположение домов на соседних участках. Когда постройка уже возведена, то рассчитываются санитарные отступы. Если никаких сооружений нет, то при размещении коттеджа лучше ориентироваться на противопожарные нормативы. Для этого планируется строительство с учетом материалов, из которых возводится коттедж:

• нормативы размещения на земельном участке дома (СП 30−102−99 для индивидуального и малоэтажного строительства; СНиП 30−02−96 для возведения дачных и содовых построек; СНиП 21−01−97 пожарная безопасность)
• составить учитывающий нормы генеральный план
• получение топографического снимка — на нём изображены постройки и соседние жилые дома

Предусмотренные застройками участка нормы индивидуального жилища

Потребуется исправить санитарные нормы, урегулировать все вопросы, возникшие с соседями и заверить письменное согласие. Кодексом об Административных правонарушений определены наказания за несоблюдение норм размещения строений. Суммы штрафов огромные.

Главные правила СНиП при строительстве в жилом частном секторе

Построить дом на собственном участке довольно смелое решение. При этом следует соблюдать нормы строительства частного дома по расстоянию к чужому участку, также высота забора должна соответствовать этажности запланированного дома.

Строительные правила 11-106-97 нормируют разработку проекта и предлагают регламент по его согласованию и процедуре утверждения на возведение жилья. СНиП 30-02-97 нормирует правила по распланировке частных построек на дачном участке.

Строительные нормативы ИЖС

Оформив в частную собственность надел для строительства каркасного дома или другого капитального жилья, необходимо придерживаться строительных норм, ознакомиться с процедурой распланировки территории и размещения зданий, а также изучить условия индивидуального строительства. Все эти требования устанавливаются СНиП 2016, а правила строительства дома на участке ижс 2019 неизменны и представляют собой основной регулирующий реестр.

СанПин в ИЖС

СанПин для частных строений предусматривает регламентирование плана строительства и размещения жилых и хозяйственных объектов следующим образом (основные условия к возведению ограждений):

1. Жилой дом: ≥ 300 см;
2. Птичник, постройки для домашнего скота: ≥ 400 см;
3. Другие сооружения и строения: ≥ 100 см;
4. От уличного туалета или выгребной (компостной) ямы до соседнего забора: ≥ 800 см.