Всем привет, читателям моего юридического блога, сегодня мы ответим на всех интересующую тему — Если банк леквидирован организации купившие закладную могут ли реализавать жилье с мат капиталом. Как обычно, после прочтения если у Вас останутся вопросы, с радостью отвечу на них в комментариях или через наших партнеров-юристов онлайн прямо на сайте не выходя из дома. Если требуется внести какие-то правки в материал, пишите и об этом, чтобы информация получилась точнее и необходимой.
Добрый день, Елена! Нет, если квартира является единственным жильем, она не является предметом залога, изъять ее никто не сможет. Ни за какие долги. Вы можете смело обращаться в Арбитражный суд и банкротиться.
Комментарии и вопросы
Доброго времени! Есть много долгов. Хочу подать заявление на банкротство. 2.5 года назад подарил свою 1/2 долю в квартире (это моё единственное жильё), живу вместе с мамой в этой же квартире (прописан). Как может повлиять банкротство на дарение, если не прошло ещё 3 года? Ещё есть открытая кредитная карта. Спасибо!
Добавить ответ Отменить ответ
Имеется 2 квартиры: в одной собственности 1/4 доли в квартире(у родителей). В другой 1/2, где проживаю со своей семьёй. Сейчас я занимаюсь дарением доли в пользу несовершеннолетней дочери. Через какое время я смогу подать на банкротство?
- Покупатель вносит средства на погашение долга и процентов, после чего оформляется сделка в рамках купли продажи квартиры, купленной ранее за маткапитал.
- Покупатель обязуется выплачивать данную сумму, приобретая собственность в рамках переуступки ипотеки.
Продать ипотечную квартиру с материнским капиталом можно, обратившись за согласием в банк. Кредиторы понимают, что ипотека выдается на длительный срок и возможны непредвиденные ситуации, поэтому чаще всего не против продажи имущества. Однако, чтобы добиться этого разрешения, нужно потратить немало времени и сил.
Правила продажи ипотечной квартиры с материнским капиталом
Для того чтобы повысить рождаемость, российское руководство приняло решение о внедрении системы материнского капитала, выплачиваемого семьям за рождение второго и последующего детей. Однако потратить средства можно только на конкретные нужды. К одной из них относится приобретение ипотеки. В связи с этим многих интересует: можно ли продать ипотечную квартиру с материнским капиталом? Эксперты по недвижимости утверждают, что можно, но процедура подготовки к сделке сложна для непрофессионала.
Если вы представляли в ПФР подобное обязательство, вам нужно обратиться в банк до продажи. Если остаток долга небольшой, возможно, банк разрешит вам выделить доли детям в этой квартире. Тогда на продажу вы выставите квартиру с непогашенной ипотекой и с детскими долями. Найти на нее покупателя будет непросто, но все возможно.
Как продать квартиру в ипотеке
Что делать с процентами по ипотеке. При продаже квартиры их тоже можно включить в состав расходов. То есть проценты уменьшат доход от продажи жилья. Налог нужно начислить только на разницу между суммой продажи и расходами на покупку и уплату процентов.
Как получить разрешение органов опеки
Если доли детям выделили. Если банк согласился на то, что залоговая квартира будет оформлена в том числе на несовершеннолетних, и вы выделили детям доли, вам останется получить разрешение органов опеки на продажу.
- документы, удостоверяющие личности отца и матери;
- свидетельство о рождении, или удостоверение (для детей от 14 до 18 лет);
- документ с оценкой стоимости жилья;
- справки об отсутствии задолженностей по коммунальным услугам.
Обязательство о выделении долей – это нотариально заверенный акт о правах на жилище членов семьи владельца материнского капитала. Обязательство оформляется в том случае, когда оформить недвижимость на всех невозможно. Имущественная доля делится на членов семьи, в том числе и несовершеннолетних.
Особенности продажи
Акт об обязательстве предоставляют в орган Пенсионного Фонда России. Информационно в нем обозначается, что владелец материнского капитала обяжет себя оформить жилплощадь в общую долю всех членов семьи.
В третью очередь, по требованию органов опеки часть денежных средств, соответствующих долям детей в квартире, будет направлена на специальные счета и будут находиться на них до их совершеннолетия. Родители распоряжаться этими средствами смогут только с разрешения органов опеки.
Поэтому не рекомендую Вам скрываться от банка. Лучшее средство — это быть в постоянном диалоге с банком, просить об отсрочке или о предоставлении кредитных каникул. Вообще тяните время насколько это возможно.
Возможно ли выселение из ипотечного жилья, если в него вложен мат капитал?
Правомерность включения в кредитный договор с физлицом условия о праве банка уступить требования по кредитному договору лицу, не имеющему лицензии на право осуществления банковской деятельности, на практике оценивается по-разному. В кейсе комментируется Определение ВС РФ от 19 января 2020 г. N 5-КГ 15-191.
Существует мнение, что квартиру, приобретенную в ипотеку с использование маткапитала, нельзя изымать. Дело в том, что при оформлении кредитного договора родители обязуются выделить детям доли в квартире или доме после погашения долга перед банком. Выходит, что они фактически одни из собственников купленного имущества.
Единственный способ оставить ипотечную квартиру при банкротстве
Впрочем, есть и другая возможность сохранить недвижимость. Поскольку банкрот имеет право найти покупателя для реализации имущества самостоятельно, то таким покупателем может стать один из родственников или близких друзей должника. Если близкий человек купит таким образом квартиру, то после окончания процедуры банкротства семья может возвращать долг за квартиру ему и уже без банковских процентов.
Что будет с деньгами материнского капитала после продажи квартиры?
Должник может и сам выкупить недвижимость при реализации имущества, причем по заниженной стоимости (обычно имущество банкротов продается по цене на треть ниже рыночной) и без последующих обязательств перед кредитором. Закон не запрещает банкроту участвовать в торгах ведь вырученные от продажи средства все равно пойдут на погашение долгов перед кредиторами. Гендиректор Национального центра банкротств Дмитрий Токарев рекомендует попробовать затянуть процесс банкротства на максимально возможный срок до этапа реализации имущества, чтобы собрать необходимую сумму денег.
Большинство заемщиков ошибочно полагает, что если банковская организация потеряла свою лицензию, то их кредиты автоматически закрываются, и они больше никому и ничего не должны. Однако, такое суждение ошибочно.
Если все бумаги в порядке, то ваша заявка на выдачу свидетельства будет рассматриваться не более 3 рабочих дней. В среднем, с момента погашения займа до получения на руки нужных документов уходит 10-14 дней.
Как снять обременение?
Права на него будут принадлежать третьему лицу, а именно – банковской организации. Все мало-мальские значимые операции вы сможете проводить исключительно с согласия банка. И он будет иметь право запретить их, если посчитает, что его права будут в данной ситуации в чем-то ущемлены.
При банкротстве физлица, выплачивающего ипотеку с участием материнского капитала, залоговое имущество реализуется на общих основаниях с целью возвращения средств банку. Вложение государственной субсидии учитывается лишь в целях защиты прав малолетних членов семьи. Рассматриваются вопросы, связанные с банкротством в арбитражном суде по месту регистрации должника. Подавать документы могут обе стороны. Сумма задолженности должно быть не меньшее 500 тыс. руб., а последний платеж осуществлен более 3 месяцев назад. Судья изучит доводы сторон и вынесет вердикт, руководствуясь следующими моментами:
- Квартира, взятая в ипотеку, имеет статус «залоговое имущество», поэтому не может попадать под категорию «единственное жилище». Кредиторы вправе настаивать на ее реализации.
- Детям выделяется часть ипотечной квартиры. Обосновано действие условиями выделения семейного капитала. Для расчета определяется стоимость 1% недвижимости. В среднем на каждого ребенка должно остаться по 8%.
Особенности процедуры банкротства при взятии недвижимости в кредит за материнский капитал
- С момента определения основных моментов реализации и до утверждения решения правовой инстанцией проходит 1 месяц.
- Аукционный формат продажи залогового жилья делится на 3 этапа:
- 1 – финансовое учреждение ставит рыночную цену;
- 2 – сумма уменьшается на 10%;
- 3 –базово ставится рыночная цена, но каждый день она падает на 5-10%.
Если материнский капитал используется для приобретения недвижимости, то в купленной квартире ребенок обязательно должен иметь собственную долю. Если недвижимость будет отчуждаться, то в новом жилье ребенок должен иметь часть не меньше и не хуже, чем она была в предыдущий раз.
Особенности отчуждения квартиры с материнским капиталом
- раздел общего долга на две части и оплата его по отдельности согласно новому графику платежей;
- обращение в тот же банк с заявлением о выдаче двух кредитов каждому из супругов, сумма которых будет равна первому ипотечному долгу. Ипотека таким образом гасится досрочно, а бывшие супруги выплачивают долг по кредитам по отдельности;
- не ставить вопрос о разделе ипотеки вообще, а выплачивать долг по устной или письменной договоренности. После выплаты кредита супруги разделят недвижимость с учетом обязательной доли ребенка.
Что будет с ипотекой и материнским капиталом в случае развода
- заключение предварительного договора с покупателем, который отдает предоплату, равную оставшейся сумме долга. Заемщик вносит оставшуюся сумму, снимая обременения банка. Далее, покупатель отдает оставшуюся сумму, а продавец передает недвижимость, регистрируя сделку купли-продажи в обычном порядке;
- сделка согласована банком. Именно банк в таком случае сопровождает сделку, предоставляет банковскую ячейку для расчетов. За свои услуги он может взять определенную комиссию, но продавцу такой вариант выгоден тем, что разрешение на отчуждение жилья он получит стопроцентно. Покупатель же сможет быть уверен, что продавец не попытается обмануть его;
- недвижимость продается в ипотеку. В таком случае необходимо получить одобрение банком нового заемщика, который и становится должником по ипотечному кредиту. Фактически идет подписание договора о переводе ипотечного кредита с одного физического лица на другое. Банку же такой вариант наиболее приемлемый, так как недвижимость остается в его залоге, и он не теряет прибыль из-за досрочного погашения кредита.
- предоставить документы, которые подтвердят факт использования средств материнского капитала по назначению. Например, на покупку другого жилого помещения. Судья может поинтересоваться состоянием этого жилья (является ли оно пригодным для проживания, не было ли признано аварийным), спросить, осматривали ли вы его до приобретения, а также уточнить, привела ли покупка такого жилья к улучшению жилищных условий семьи (увеличилась ли площадь, приходящаяся на каждого члена семьи). Иногда суд проверяет и местонахождение приобретаемого жилого помещения: покупка аварийного жилья в глухой деревне без детского сада, поликлиники и перспектив трудоустройства для родителей вряд ли будет расценена как улучшение жилищных условий. Если суд посчитает ваши доказательства надежными, материнский капитал оставят за вами.
Из-за отсутствия в законе нормальной процедуры по возврату маткапитала действовать приходится на свой страх и риск. Все предложенные в этой статье варианты действий мы подобрали с учетом имеющейся судебной практики. Рекомендуем в спорной ситуации дополнительно изучать судебную практику по своему региону и консультироваться с юристом. Также обязательно обратитесь в свое отделение ПФР и уточните там порядок своих действий. Возможно, в ПФР уже сталкивались с подобной ситуацией и знают, как действовать.
Какие есть способы возврата материнского капитала обратно в ПФР?
- В «Обзоре судебной практики по делам, связанным с реализацией права на материнский (семейный) капитал» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.06.2020, п.9) рассказывается о деле мамы из Пензенской области, которой пришлось расторгать договор долевого участия с застройщиком. При расторжении договора строительная компания перечислила сумму материнского капитала в местный Пенсионный фонд. Позже мама нашла подходящий жилой дом и написала в ПФР новое заявление о распоряжении материнским капиталом. Пенсионный фонд отказался повторно перечислять сумму материнского капитала, сославшись на отсутствие в законе возможности распоряжения капиталом даже в случае возврата денег. Суды восстановили женщине право на средства материнского капитала, поскольку свое право на улучшение жилищных условий для семьи она так и не реализовала.
