Градостроительный кодекс рф малоэтажное строительство—

Как обычно отвечаю на всеми интересные и волнующие вопросы и сейчас поговорим о Градостроительный кодекс рф малоэтажное строительство и методах решения данной ситуации. Почему я могу с уверенность отвечать на самые разные вопросы, потому что имею большой опыт в юридическом поле, более 11 лет. Если потребуется проработать более серьезные вопросы, то могу спросить у своих коллег. Некоторые сферы могут требовать немедленного ответа, по этой причине есть онлайн чат, в котором можно быстро получить нужный ответ. И как всегда лучшим решением будет для Вас узнать в комментариях у постоянных подписчиков, которые, возможно, уже раньше сталкивались и решили данный вопрос и поделятся с Вами его решением.

Предупреждаем, что данные могут быть неактуальными в момент прочтения, потому как все быстро изменяется, дополняются и видоизменяются, поэтому ждем Вашей подписки на нас в соц. сетях, чтобы Вы были в курсе всех интересующих вопросов.

Дома блочной конструкции характеризуются отдельным придомовым участком земли для каждого блока, в котором проживает одна семья. На земельном разрешено возводить гаражи для личного авто, вспомогательные и хозяйственные постройки, высаживать фруктовые деревья, ягодные кусты, устраивать грядки, парники, теплицы, выращивать овощи, другие сельскохозяйственные культуры. Разрешено также устройство зон отдыха, детских игровых зон, площадок для занятий спортом.

Что такое застройка жилая малоэтажная?

Главная особенность малоэтажного жилья – повышенный комфорт проживания, высокая скорость и простота взведения, экологичность и доступная стоимость. Главный недостаток «малоэтажки» – высокая цена земельного участка.

Преимущества и недостатки малоэтажной застройки

• минимум согласований проекта;
• высокая скорость постройки;
• низкая себестоимость жилья;
• экологичность;
• низкая плотность населения на квадратный км;
• меньшие затраты на организацию стоянок, зон отдыха, детских площадок;
• низкая нагрузка на прилегающие автодороги;
• комфортность проживания.

• размещать гаражи, автостоянки, парковки, паркинги выше / ниже уровня земли;
• обустраивать спортивные и детские площадки, места отдыха и прогулок, такие как скверы, парки, бульвары;
• размещать объекты обслуживания жилой застройки в пристроенных, встроенных и встроено-пристроенных помещениях многоквартирного здания, если общая площадь таких помещений в многоквартирном здании не занимает более 20% от общей площади помещений здания.

Проектирование

Сторонники малоэтажной застройки любят приводить в пример европейские и американские мегаполисы, в особенности Нью-Йорк, где местное население якобы предпочитает жизнь в тихих и невысоких пригородах шумному и многолюдному городу, а уютные таунхаусы— небоскребам.

Сколько этажей нужно городу?

Именно термины и понятия вместо разъяснений часто служат предметом споров как среди проектного сообщества, так и юристов. Можно предположить, что такая практика вызвана наличием «технических норм» и «норм права». Судебная практика свидетельствует о множественных спорах по земельным участкам и объектах на них МЖС.

4. Договор о комплексном развитии незастроенной территории заключается единым институтом развития с победителем торгов на право заключения такого договора или иным лицом, имеющим право на заключение такого договора в соответствии с частями 8 и 9 статьи 69 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

5) обязательство лица, заключившего договор, по подготовке и представлению на утверждение исполнительному органу государственной власти или органу местного самоуправления в определенный договором срок документации по планировке территории комплексного развития в части, составляющей предмет договора;

Федеральный закон от 30 декабря 2020 г. № 494-ФЗ “О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях обеспечения комплексного развития территорий”

5. В случае, если решение о комплексном развитии территории принято Правительством Российской Федерации, начальная цена торгов на право заключения договора о комплексном развитии территории определяется в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. В случае, если решение о комплексном развитии территории принято высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации или главой местной администрации, указанная начальная цена определяется в порядке, установленном нормативным правовым актом высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации.

• противопожарные;
• санитарно-бытовые;
• экологические;
• градостроительные (красные линии);
• строительные (расстояние в сейсмоопасных зонах);
• санитарно-ветеринарные;
• отступы от надземных и подземных инженерных коммуникаций.

Классификация

Сразу стоит отметить, что конкретного определения, что такое «малоэтажное строительство» не существует. С момента введения в действие Градостроительного кодекса РФ в нём есть лишь несколько позиций, косвенно указывающих на связь с малоэтажной жилищной застройкой:

Понятие малоэтажного строительства

Согласно СНиП регламентируются основные нормативные разрывы и отступы от соседних построек, инженерных сетей и других градостроительных элементов. Все эти виды нормативных расстояний можно разделить на следующие категории:

В малоэтажных многоквартирных зданиях оправданно также использование фотоэлектрических панелей на крыше и применение полученной электрической энергии для освещения мест общего пользования (освещение в подъездах).

Все это оборудование – геотермальные скважины, солнечные коллекторы и т. д. – существенно увеличивает капитальные затраты, поэтому его применение в зданиях большой площади, какими являются многоквартирные малоэтажные здания, экономически целесообразно.

Нормативная база, термины и определения

Таким образом, с точки зрения инженерного оборудования ключевое отличие многоквартирного здания от блокированных одноквартирных домов – наличие самостоятельных инженерных систем. Это же подтверждается и определением СП 54.13330.2016, согласно которому здание многоквартирное – это жилое здание, в котором квартиры имеют общие внеквартирные помещения и инженерные системы. Этот свод правил не распространяется на блокированные жилые дома, в которых помещения, относящиеся к разным квартирам, не располагаются друг над другом и общими являются только стены между соседними блоками.

В первом случае согласно частям 1, 2 статьи 53 Градостроительного кодекса РФ строительный контроль проводится в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства в целях проверки соответствия выполняемых работ проектной документации, требованиям технических регламентов, результатам инженерных изысканий, требованиям градостроительного плана земельного участка. Строительный контроль проводится лицом, осуществляющим строительство. В случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора строительный контроль проводится также застройщиком или техническим заказчиком либо привлекаемым ими на основании договора физическим или юридическим лицом. Застройщик или технический заказчик по своей инициативе может привлекать лицо, осуществляющее подготовку проектной документации, для проверки соответствия выполняемых работ проектной документации.

СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА

4) отдельно стоящие объекты капитального строительства с количеством этажей не более чем два, общая площадь которых составляет не более чем 1500 квадратных метров и которые не предназначены для проживания граждан и осуществления производственной деятельности, за исключением объектов, которые в соответствии со статьей 48.1 Градостроительного кодекса РФ являются особо опасными, технически сложными или уникальными объектами;

ПРАВА ПОТРЕБИТЕЛЕЙ

3) многоквартирные дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из одной или нескольких блок-секций, количество которых не превышает четыре, в каждой из которых находятся несколько квартир и помещения общего пользования и каждая из которых имеет отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, в случае, если строительство или реконструкция таких многоквартирных домов осуществляется без привлечения средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации;

Малоэтажной жилой застройкой принята застройка домами высотой до 3-х этажей включительно . Жилые образования территорий малоэтажного жилищного строительства должны состоять, как правило, из жилых домов одноквартирных и блокированных (с приквартирными участками). Допускается применение домов секционного типа и других (высотой до 4-х этажей) с градостроительным регулированием в соответствии со СНиП 2.07.01.-89. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений.

Малоэтажные жилые застройки

В индивидуальном строительстве основной тип дома — одноквартирный . Помимо одноквартирных, применяются дома блокированные, в том числе двухквартирные, с приквартирными участками при каждой квартире.
Основными типами жилища для муниципального строительства следует принимать дома многоквартирные блокированные, секционного типа с приквартирными участками или двориками перед частью квартир.
По уровню проживания проектируемое жилище следует подразделять на две основные категории:
— социальное жилище для муниципального строительства с нормируемыми верхними пределами площадей квартир
— жилище для индивидуального строительства с нормируемыми нижними пределами площадей квартир.

Типы домов (зданий)

Настоящие правила устанавливают требования к застройке территорий малоэтажного жилищного строительства как части, так и самостоятельной планировочной структуры городских, сельских и других поселений, разрабатываемой в соответствии с действующими нормами и утвержденными генеральными планами поселений.

Приусадебный участок личного подсобного хозяйства — Размещение жилого дома, не предназначенного для раздела на квартиры (дома, пригодные для постоянного проживания и высотой не выше трех надземных этажей); производство сельскохозяйственной продукции; размещение гаража и иных вспомогательных сооружений; содержание сельскохозяйственных животных.

В свою очередь по тексту Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ слово «строение» не исключено. Например, ст.1 10) объект капитального строительства — здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее — объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек;

Литература[ | ]

6.1.3 Расположение сетей на генеральных планах, а также минимальные расстояния в плане и при пересечениях от наружной поверхности труб до сооружений и инженерных коммуникаций должны приниматься согласно СП 42.13330.

В СМИ подают объявления о реализации квартир, доверчивые покупатели вносят деньги, а затем не находят в новом жилье возможности подключения к инженерным сетям, регистрации собственности в Росреестре и т.д.

До настоящего времени проверки начинались только после окончания строительства таунхауса. В последнее время проверяющие органы появляются уже на стадии начала работ, организуя выездную проверку. Для этого достаточно телефонного звонка от соседей, которых раздражают излишние децибелы.

Проверка застройщика под малоэтажный жилой комплекс

«Согласно общепринятым правилам, к малоэтажным проектам относятся трех- и четырехэтажные строения. К среднеэтажной застройке — объекты высотой от пяти до 9-10 этажей. Далее уже начинаются высотные проекты – вплоть до небоскребов, которые характеризуются максимальной этажностью и выделяются на общем фоне застройки», — говорит Андрей Стригалев («НДВ-Девелопмент»).

6.1.1 Учреждения и предприятия обслуживания населения на территориях малоэтажной застройки в городских, пригородных и сельских поселениях следует размещать с учетом типа поселения, численности обслуживаемого населения и общей градостроительной ситуации, включая близость других объектов обслуживания и организацию транспортных связей, предусматривая, как правило, формирование общественных центров, в увязке с сетью улиц, дорог и пешеходных путей.

4.3.14 На территориях малоэтажной застройки следует предусматривать: телефонную связь, трехпрограммное радиовещание, телевизионное вещание, централизованные системы пожарной и охранной сигнализации, автоматизированную систему диспетчерского контроля.

4.3 . ИНЖЕНЕРНЫЕ СЕТИ И СООРУЖЕНИЯ

5.3.6 При устройстве гаражей (в том числе пристроенных) в цокольном, подвальном этажах одно-двухэтажных усадебных, одноквартирных и блокированных домов (в усадебных, одно-двухквартирных домах и в первом этаже) допускается их проектирование без соблюдения нормативов на проектирование предприятий по обслуживанию автомобилей.

• Высокая пористость материала приводит к его повышенной гигроскопичности, поэтому стены оставлять без отделки нельзя. После впитывания влаги теплоизоляционные свойства газобетона снижаются.
• Ячеистый бетон имеет низкую прочность на скалывание, поэтому перед укладкой плит перекрытий, монтажом крыши нужно делать монолитный армопояс, а это влечёт за собой дополнительные расходы и затраты времени.

• противопожарные;
• санитарно-бытовые;
• экологические;
• градостроительные (красные линии);
• строительные (расстояние в сейсмоопасных зонах);
• санитарно-ветеринарные;
• отступы от надземных и подземных инженерных коммуникаций.

Нормативы

Строительство малоэтажных домов неразрывно связано с видами разрешённого использования частного земельного участка. Так, данным градостроительным регламентом определены основные правила застройки и землепользования:

Поскольку системы естественной вентиляции при низкой высоте вентиляционной шахты могут работать неустойчиво, оправданно применение механической или гибридной (естественно-механической) вентиляции. Эффект энергосбережения в этом случае может быть обеспечен за счет индивидуального регулирования воздухообмена по потребности, а также при применении систем утилизации теплоты вентиляционных выбросов (например, подогрева приточного воздуха за счет вытяжного в пластинчатых перекрестноточных теплообменниках или роторных рекуператорах).

Теплонасосные установки очень хорошо сочетаются с солнечными коллекторами для подогрева воды. Такая система описана в [3]: для отопления, горячего водоснабжения и охлаждения здания использована комбинация геотермального теплового насоса, солнечного коллектора, теплых полов и охлаждающих потолков.

Нормативная база, термины и определения

Таким образом, с точки зрения инженерного оборудования ключевое отличие многоквартирного здания от блокированных одноквартирных домов – наличие самостоятельных инженерных систем. Это же подтверждается и определением СП 54.13330.2016, согласно которому здание многоквартирное – это жилое здание, в котором квартиры имеют общие внеквартирные помещения и инженерные системы. Этот свод правил не распространяется на блокированные жилые дома, в которых помещения, относящиеся к разным квартирам, не располагаются друг над другом и общими являются только стены между соседними блоками.

6) буровые скважины, предусмотренные подготовленными, согласованными и утвержденными в соответствии с законодательством Российской Федерации о недрах техническим проектом разработки месторождений полезных ископаемых или иной проектной документацией на выполнение работ, связанных с пользованием участками недр. Как видим, данные виды объектов капитального строительства занимают существенную нишу, одновременно не попадая под надзор государства за процессом строительства. До принятия Федерального закона от 03 июля 2016г. №361-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации» 2 , внесшего изменения в часть 8 статьи 41 Федерального закона от 24 июля 2007г. №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» 3 , согласно которому теперь в орган кадастрового учета в целях осуществления государственного кадастрового учета объектов индивидуального жилищного строительства необходимо предоставление технического плана здания, подготовленного в том числе с использованием разрешения на строительство такого объекта недвижимости, усугубляло положение и, так называемая, «дачная амнистия», которая, несмотря на предусмотренную Градостроительным кодексом РФ обязательность наличия разрешения на строительство объектов индивидуального жилищного строительства, позволяла оформлять в собственность постройки без разрешения на строительство, при условии, что земельный участок оформлен надлежащим образом и предназначен для целей индивидуального жилищного строительства или личного подсобного хозяйства. Пользуясь этим, недобросовестные застройщики под видом объектов индивидуального жилищного строительства строят и регистрируют жилые дома блокированной застройки с последующей продажей долей в указанном доме, соответствующих количеству блоков (квартир). На примере Республики Башкортостан озвученную проблему пытались решить путем введения в Кодекс Республики Башкортостан от 23 июня 2011г. №413-з «Об административных правонарушениях»4 статей 6.6 «Нарушение правил землепользования и застройки» и 6.14 «Нарушение нормативов градостроительного проектирования», уполномочив муниципальных земельных инспекторов на составление протоколов об административных правонарушениях по данным статьям и административные комиссии на рассмотрение таких дел.

В первом случае согласно частям 1, 2 статьи 53 Градостроительного кодекса РФ строительный контроль проводится в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства в целях проверки соответствия выполняемых работ проектной документации, требованиям технических регламентов, результатам инженерных изысканий, требованиям градостроительного плана земельного участка. Строительный контроль проводится лицом, осуществляющим строительство. В случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора строительный контроль проводится также застройщиком или техническим заказчиком либо привлекаемым ими на основании договора физическим или юридическим лицом. Застройщик или технический заказчик по своей инициативе может привлекать лицо, осуществляющее подготовку проектной документации, для проверки соответствия выполняемых работ проектной документации.

ПРАВА ПОТРЕБИТЕЛЕЙ

Данные меры могли позволить в рамках муниципального земельного контроля контролировать малоэтажное строительство и пресекать нарушения нормативов градостроительного проектирования и правил землепользования и застройки, приводящие к негативному уплотнению застройки, что влечет к отсутствию обеспечения доступа для транспортной, пешеходной связи, а также экстренных служб, дополнительной нагрузке на инженерные коммуникации, однако Законом Республики Башкортостан от 29 декабря 2014г. №172-з «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Республики Башкортостан»5 (законопроект внесен Прокурором Республики Башкортостан) статьи 6.6, 6.14 Кодекса Республики Башкортостан от 23.06.2011 №413-з «Об административных правонарушениях» утратили силу. Отмена указанных статей обусловлена тем, что отношения в области градостроительного зонирования и проектирования регулируется нормами Градостроительного кодекса РФ.