Как обычно отвечаю на всеми интересные и волнующие вопросы и сейчас поговорим о Выделение долей по договору переуступки права на квартиру и методах решения данной ситуации. Почему я могу с уверенность отвечать на самые разные вопросы, потому что имею большой опыт в юридическом поле, более 11 лет. Если потребуется проработать более серьезные вопросы, то могу спросить у своих коллег. Некоторые сферы могут требовать немедленного ответа, по этой причине есть онлайн чат, в котором можно быстро получить нужный ответ. И как всегда лучшим решением будет для Вас узнать в комментариях у постоянных подписчиков, которые, возможно, уже раньше сталкивались и решили данный вопрос и поделятся с Вами его решением.
Предупреждаем, что данные могут быть неактуальными в момент прочтения, потому как все быстро изменяется, дополняются и видоизменяются, поэтому ждем Вашей подписки на нас в соц. сетях, чтобы Вы были в курсе всех интересующих вопросов.
Чаще всего мы имеем дело с ситуацией, когда человек инвестировал в строящийся объект и хочет заработать на разнице цен (цена квартиры возрастает пропорционально изменению стадии готовности объекта). Вступать в собственность, а потом продавать квартиру стало невыгодно из-за изменившихся правил налогообложения. С января 2016 года сделка не облагается налогом лишь в том случае, если объект был в собственности пять лет и более (стандартная налоговая ставка — 13% от стоимости).
Рассмотрим первый вариант. В этой это ситуации человек, купивший квартиру в строящемся доме, выставляет ее на продажу, когда дом почти готов. Чаще всего речь идет об инвестировании: стоимость квартиры на этапе котлована и на финальной стадии строительства (за несколько месяцев до сдачи объекта) будет существенно различаться.
Покупка недвижимости по схеме переуступки прав — сделка вполне законная и очень распространенная. Для того, чтобы она была безопасной, нужно учесть некоторые нюансы.
«Иногда встречаются предложения о переуступке по предварительному ДДУ, но таких вариантов лучше остерегаться, ведь это не договор в полной мере, а фактически лишь бумага о намерении купить квартиру. Государственной регистрации такие договоры не подлежат, а значит, возможно мошенничество и двойные продажи. Только ДДУ и переуступка по ДДУ подлежат государственной регистрации в обязательном порядке», — отмечает юрисконсульт юридической службы «Инком-Недвижимость» Ирина Горская.
По предварительно подписанным договорам купли-продажи сделки между покупателями и застройщиками не производятся. Но такие договоры позволяют производить подобные сделки в будущем. Так, покупатели, которые расторгают договоры продажи квартир на основании переуступки прав собственности, в дальнейшем не будут иметь никаких прав на жильё, а застройщики в данной ситуации обязаны в полном объёме возвратить им денежные средства, которые были выплачены за квартиру.
Что из себя представляет переуступка прав собственности
- сделки противоречат действующему законодательству;
- мнимое заключение нескольких сделок;
- признание недееспособным или несовершеннолетний возраст одного из участников;
- заключение договора путём обмана, угроз, насильственных действий и др.
Особенности подписания договора переуступки прав собственности
Самой большой опасностью, которая может случиться с цедентом, является признание оформленных договоров недействительными. В данной ситуации новые правообладатели могут предъявлять свои претензии именно к покупателям, а не застройщикам. Во избежание данных проблем требуется оговорить наиболее важные тонкости заключаемой сделки. Договоры признаются действительными в тех случаях, когда дольщики полностью выплатят денежные суммы, которые обозначены в документе, когда имеется письменное согласие фирмы на переуступку прав (разрешение кредиторов – при ипотечном финансировании).
🔎 Посмотрите, не заведено ли на компанию-застройщика уголовных дел. Сделать это можно в электронной картотеке сайта Федеральных арбитражных судов . Учтите, что чем крупнее компания — тем больше судебных дел с ней будет. Посмотрите на суть — из-за чего люди подают в суд, что требуют, какие решения вынесены по ранее закрытым делам.
Получение не недвижимости, а права требования на нее. Застройщик может обанкротиться, затягивать срок строительства или срок оформления документов. А при стандартном договоре переуступки вы сможете воздействовать только на компанию-застройщика, а не на цедента.
Плюсы и минусы переуступки права требования на недвижимость
Чем цессия отличается от купли-продажи? По договору купли-продажи покупатель получает готовую недвижимость и сразу оформляет право собственности на нее, а продавец — денежные средства за жилье. По договору переуступки покупатель получает лишь права требования на недвижимость, которой еще нет, а иногда — и обязательство оплатить остаток взноса застройщику. То есть цессия — это гарантия того, что оформление права собственности состоится в будущем.
Очередным риском является неоднократная переуступка прав собственности третьему лицу. Довольно часто случаются ситуации, когда по договорам цессии квартира продаётся несколько раз, а владельцем в итоге становится первый дольщик. Во избежание подобных проблем также нужно тщательно изучать условия подписываемых договоров. Соглашения о переуступке также должны быть официально зарегистрированы, как и основные договоры долевого участия.
Дольщик может продать квартиру по переуступке прав из-за проблем с застройщиком: просрочены сроки сдачи дома, качество строительства оставляет желать лучшего или он на стадии банкротства. Поэтому внимательно изучите вопрос перед подписанием договора. Низкая цена — еще не признак выгоды.
Нюансы продажи квартиры по переуступке прав
Если никто из участников соглашения не сможет доказать факт несения большей (чем у остальных) части расходов по приобретению квартиры (ее улучшению), то права на имущество признаются равными. Какие документы нужны для регистрации дарственной? Для регистрации договора дарения на долю в квартире в Росреестр помимо самого договора, стороны обязаны предъявить следующие документы:
Добрый день, уважаемые специалисты, проконсультируйте, пожалуйста. Хочу купить квартиру в строящемся доме (сдача конец 2018 года.) по договору уступки, но необходимо выделить доли двум несовершеннолетним детям, так как в продаваемой мной квартире эти доли уже были выделены. Получено разрешение от органов опеки. Как правильней, проще и выгодней это сделать? Сразу вписать их в договор уступки, если это вообще возможно и уже такой договор отдать на регистрацию в МФЦ. Или оформить покупку по договору уступки на себя или на себя и супругу, зарегистрировать договор, а после получения квартиры в собственность выделить уже доли всем и оформить всех в этот момент времени. Заранее, спасибо за ответы.
Проверено ЦИАН
Добрый день. Дешевле и удобнее сделать все сразу. Вы на 100% уверены, что сможете исполнить постановление опеки в отведенные сроки? Заявленные сроки сдачи в большинстве случаев не соблюдаются, а оформление собственности после сдачи дома может затянутся на срок до полугода (бывает больше).
Участник программы «Работаю честно»
Если получено разрешение, то там должно быть четко прописано в какой квартире и какие доли будут у детей и срок исполнения. Отталкивайтесь именно от этого, чтобы ваши действия не привели к неисполнению данного разрешения.
- Все совладельцы недвижимого имущества собираются вместе и обсуждают возникшую проблему. Юристы советуют на таких переговорах не обострять ситуацию и идти на взаимные уступки, чтобы не доводить дело до суда.
- После достигнутого соглашения стороны обращаются в нотариальную контору, где оформляется и подписывается специальное соглашение. При этом оценивается качество предоставляемой доли. Должна быть произведена перепланировка с документальным оформлением в БТИ. Если выделенная площадь меньше имеющейся во владении доли, остальные совладельцы доплачивают собственнику. Если выделенная площадь больше нормы, собственник доплачивает совладельцам. Все эти моменты обязательно фиксируются в соглашении!
- На последнем этапе все изменения регистрируются в государственном реестре. Без этого шага соглашение будет считаться недействительным.
Владение долями всегда сопряжено с определёнными сложностями. Если деление произошло не по судебному решению, у каждого из совладельцев имеется равная другим доля. Но даже при такой, казалось бы, идеальной ситуации возникают споры и скандалы, относящиеся к праву пользования жилыми метрами.
Как происходит процедура выделения?
Стороны обращаются к нотариусу, подписывают предварительный договор, продавцу выплачивается назначенная сумма, заключается основной договор, а затем производится государственная регистрация нового владельца.
- Получить согласие супруга(и) на покупку квартиры заверенное нотариально, когда покупка происходит одним из супругов находящихся в браке. Если же оба супруга участвуют в сделке или между ними заключен брачный договор о раздельном имуществе, то данного согласия не требуется.
- Подписать и получить кредитный договор и закладную, если квартиру покупаете по ипотеке (или иному кредитованию).
В обоих случаях переуступка прав требования может быть оформлена только после оплаты продавцом застройщику суммы по заключенному между ними договору или одновременным заключением договора перевода оставшегося долга на покупателя.
Порядок оформления переуступки
Согласие Вы можете получить в офисе компании. Чаще всего Застройщик требует 5% за процедуру переуступки права требования и выдачу согласия на сделку. Чаще всего Продавец продает квартиру по более высокой цене, чем купленной у Застройщика. Процент оплаты Строительной компании вычисляется от продаваемой суммы Продавца. Например: квартира куплена у Застройщика за 1,5 млн. руб., а продается за 2 млн.руб., то 2 млн.* 5% = 100 тыс.руб. — данная сумма вносится на лицевой счет в банке строительной компании.
Переуступка — это квартира, которую приобрели на этапе строительства дома и перепродали до подписания акта приёма передачи с застройщиком.
Переуступка квартиры — это вариант покупки новостройки. Отличие в том, что квартира покупается не у застройщика. Квартира приобретается у физического лица (инвестора) или у подрядной организации, с которой застройщик рассчитался квадратными метрами за какие-либо услуги при строительстве этого жилого комплекса.
Также переуступки — это права и обязанности, которые передаются в результате сделки от одного лица к другому.
Важно знать, что если обязанности по оплате прежний дольщик выполнил не в полном объёме, то в результате переуступки это обязательство переходит на нового дольщика (покупателя).
Переуступка — это ещё не собственность, квартиры эти смотреть нельзя. Они ещё строятся. У продавца (Цедента) нет прав показывать квартиру, они возникнут у покупателя (Цессионария), когда он подпишет Акт приёма передачи квартиры.
1. Что такое переуступка?
- Конкуренция. Инвестор-продавец переуступки должен постоянно конкурировать с застройщиком и другими продавцами переуступок, поэтому зачастую переуступки стоят ниже на 5-10%, чем аналогичные квартиры у застройщика.
- Можно торговаться. Для максимизации прибыли инвесторы стараются продать квартиру по переуступке ближе к моменту ввода объекта в эксплуатацию, причём необходимо успеть их реализовать до подписания акта приёма-передачи квартиры. После подписания данного акта и до момента оформления собственности проходит в среднем 3 — 5 месяцев, а в этот период квартиру переоформить невозможно. Либо, если квартиру можно оформить в собственность, это влечёт за собой дополнительные временные и финансовые издержки для продавца. Поэтому в домах с большим количеством квартир, ближе к моменту ввода объекта в эксплуатацию, можно смело торговаться с продавцами и существенно сэкономить на покупке. Торговаться можно всегда в принципе!
- Квартиры от подрядчиков. Это тоже переуступки. Застройщик рассчитался «квадратными» метрами с организациями, участвующими в строительстве дома за какие-либо услуги, работы. Либо «квартирами» рассчитались с владельцем земельного участка на котором ведётся строительство. Такие организации заинтересованы в скорейшем превращении таких переуступок в деньги, и они тоже продаются дешевле чем у застройщика. Правда такую квартиру лучше всего приобретать с риэлтором, так как есть много мелких нюансов.
3. Какие документы нужны для переуступки квартиры?
Для того, чтобы произошла сделка, продавец и покупатель переуступки должны найти друг друга (самостоятельно, либо с помощью риэлторов).
А когда встретились — провести между собой переговоры, согласовать цену, договориться о том, как будут произведены расчёты. Дальше покупатель знакомится с документами по переуступке.
Далее, чтобы сделка была зарегистрирована, необходимо собрать пакет документов и подать его на регистрацию в ближайшее отделение Росреестра или МФЦ. Какие документы надо подготовить и иметь при себе участникам сделки?
Но больший риск существует покупателя, чем при заключении договора долевого участия напрямую со строительной компанией. При признании последней банкротом выплаты получают сначала дольщики, а затем все остальные.
Когда возможно оформление договора переуступки прав
Предварительный договор не подлежит регистрации в Росреестре. Это облегчает процедуру, так как не нужно предоставлять документы для подачи на регистрацию. Но покупатель будет менее защищен, так как договор долевого участия проходит обязательную регистрацию и официально фиксирует права.
Понятие переуступки
Ст. 389.1 ГК РФ определяет как требования к недвижимости, так и процедуру подписания соглашения. Особое внимание уделяется составлению договора, согласно которому первый покупатель переуступает право требования другому лицу. Соглашение должно составляться в аналогичной форме, что и в первоначальном варианте. Если на сделке присутствовал нотариус, потребуется нотариальное сопровождение.
Покупка квартиры в строящемся доме по переуступке прав – это процедура, в ходе которой дольщик передает право требования недвижимости другому лицу. Оформить обычный договор купли-продажи не получится, так как недвижимости еще фактически нет, она не сдана в эксплуатацию. Рассмотрим, что из себя представляет договор переуступки права требования, когда возможно его оформление, особенности сделки в отдельных случаях, потенциальные риски для покупателя, все нюансы и пошаговую инструкцию.
Что такое договор переуступки права требования?
Продать еще не построенную квартиру, на покупку которой использовался маткапитал, невозможно в силу ч. 4 ст. 10 ФЗ от 29.12.2006 №256-ФЗ. По закону владелец сертификата обязан выделить доли всем членам семьи в течение полугода после сдачи жилья в эксплуатацию. Но, если квартира еще не построена, выделение долей невозможна, как и продажа без этого.
Покупка квартиры по переуступке прав: плюсы и минусы
- Заключение договора цессии между цедентом и цессионарием. Он оформляется в трех экземплярах. По одному достается сторонам сделки, третий передается регистратору.
- Регистрация договора в Росреестре. Регистратор внесет изменения в течение 10 дней, после чего покупателю выдадут справку об изменениях в ДДУ.
Проще всего разместить объявление на одной из площадок по продаже недвижимости. Для этого надо взять характеристики квартиры из ДДУ, найти или сделать самостоятельно хорошие фотографии, выбрать, где именно будете публиковать объявление.
Почему я не стала ждать завершения строительства и сдачи дома
Потребитель, заключая договор, часто находится в положении, когда не может требовать от застройщика никаких изменений. Поэтому при таких спорных вопросах отдается приоритет общим нормам закона о защите прав потребителей над нормами договора и ГК. Если застройщик своими условиями о согласовании уступки ставит дольщика в невыгодное положение, их признают недействительными.
Если застройщик отказывается согласовать уступку права требования, это можно легко оспорить в суде
Что такое переуступка. Напрямую в законодательстве не упоминается такой договор, как переуступка права требования. Соответствующий раздел в ГК РФ называется «Уступка требования (цессия)». А до 2014 года и слово «цессия» в ГК РФ не упоминалось.
При начале строительства компания нуждается в больших объемах финансирования. Заключая договор о долевом участии, застройщик принимает обязательства по своевременной благополучной сдаче дома и выделения квартиры с указанными в техдокументации параметрами. По мере приближения даты ввода в эксплуатацию, квартира по переуступке дорожает в стоимости, поскольку риски инвесторов снижаются.
В ипотеку
В каждой строительной компании, реализующей квартиры по договору ДДУ, есть свои шаблоны по договорам уступки. Юридически грамотное составление договора служит лучшей защитой от рисков для цессионария. Суть цессии – в переводе прав и обязанностей по договору ДДУ на новое лицо – покупателя квартиры.
Пакет документов для заключения договора цессии
Особенность переуступки при покупке квартиры в строящемся объекте заключается в невозможности считать предмет сделки собственностью, поскольку дом, либо существует только в проекте, либо пока не сдан в эксплуатацию и право использования квартиры не осуществимо. Неправильное понимание процедуры может привести к различным неприятностям в процессе совершения сделки или позже, при намерении распорядиться этой собственностью, не прошедшей регистрацию в Росреестре.
