Всем привет, читателям моего юридического блога, сегодня мы ответим на всех интересующую тему — Если обращено взыскание на недвижимость по договору ипотеки зачем списывать долг с заработной платы. Как обычно, после прочтения если у Вас останутся вопросы, с радостью отвечу на них в комментариях или через наших партнеров-юристов онлайн прямо на сайте не выходя из дома. Если требуется внести какие-то правки в материал, пишите и об этом, чтобы информация получилась точнее и необходимой.
В случае, если у Вас такая ситуация: от зарплаты и пенсии после удержаний судебными приставами у Вас остается меньше прожиточного минимума, Вам необходимо направить на имя старшего судебного пристава ходатайство об уменьшении размера удержаний в рамках исполнительного производства со ссылкой на постановление Верховного суда №45-КГ16-27, приложив справки о доходах, размере получаемой пенсии. Если же реакции на Ваше ходатайство не последовало, необходимо обращаться в суд с жалобой на бездействие судебных приставов.
Просьбы уменьшить размер удержаний из пенсии и зарплаты за долги в рамках исполнительного производства до недавних пор оставались без удовлетворения судебными приставами и районными судами. Но 12 января 2020 года Верховный суд восстановил справедливость и конституционные права должников на достойную жизнь в своем кассационном определении №45-КГ16-27. В своем определении ВС подчеркнул о необходимости соблюдения таких принципов исполнительного производства, как уважение чести и достоинства гражданина и неприкосновенности минимума имущества, необходимого для существования должника-гражданина и членов его семьи.
Верховный суд закрепил право должника на прожиточный минимум в исполнительном производстве.
Несмотря на то, что речь в определении Верховного суда шла о пенсионерах, не имеющих иных источников дохода, сама суть его такова: размер денежных средств, которые ежемесячно остаются у должника после удержания судебными приставами, не должен быть меньше величины прожиточного минимума на должника и его иждивенцев.
Однако некоторые суды буквально толкуют нормы ст. 278 ГК, согласно которой ОВ возможно исключительно в случае принятия судебного решения. Пристав же при подаче ходатайства или заявления может рассчитывать только на вынесение определения, но, чтобы получить решение, следует подавать именно исковое заявление.
Недвижимость является одним из наиболее дорогостоящих активов человека. Поэтому в случае образования крупной задолженности обращение взыскания на недвижимое имущество должника практически неизбежно. Но недвижимость может быть представлена как жилыми, так и нежилыми объектами, потому у порядка ее ареста, описи и реализации с торгов есть свои особенности. Предлагаем подробно проанализировать законодательство, чтобы вникнуть в процедуру обращения взыскания и узнать наиболее распространенные ее аспекты.
Что считается недвижимым имуществом
Исковое заявление по форме и содержанию должно отвечать требованиям ст. 131 ГПК. В заявлении необходимо указать:
- наименование суда, истца, ответчика;
- обстоятельства возникновения задолженности и реквизиты решения суда о ее взыскании;
- реквизиты исполнительного производства;
- неисполнение обязательств ответчиком;
- наличие земли в собственности должника;
- просьбу обратить взыскание на участок.
Взыскание на единственное жилье будут обращать только в том случае, когда другим способом погасить долг невозможно. Приставы убедятся, что у должника нет другого имущества и денежных средств, которые можно изъять для погашения долга. При этом у должника маленькая зарплата, из которой нечего вычитать по исполнительному листу.
Это что же, первым делом будут из квартиры выселять?
Если с вами постоянно живет бабушка или вы ухаживаете за родственником-инвалидом, стоит оформить им регистрацию. Собирайте доказательства для суда, что это член семьи, а не гость. Суд рассмотрит все обстоятельства и может увеличить нормы жилой площади.
А если у меня маленький дом, но много земли?
Если суд решит обратить взыскание на недвижимость, ее будут продавать. Деньги от продажи пойдут на погашение долга, исполнительный сбор и судебные издержки. Чтобы должники не остались на улице, после продажи они в любом случае получат деньги на покупку жилья по минимальной норме на всех членов семьи. То есть семья с двумя детьми сможет купить какое-то жилье, даже если квартира не покроет сумму долга.
Поэтому, если деньги заканчиваются, Гусев советует не молчать – надо сразу обращаться в банк с просьбой рефинансировать ипотеку или получить отсрочку платежей. Мурдалов рекомендует застраховать потерю временной платежеспособности или просрочки платежей — это «отличный способ защититься от рисков обращения взыскания».
Октябрьский районный суд Уфы присудил «Владфинанс» только 145 584 руб. и не стал выставлять квартиру на торги. В обоснование такого решения первая инстанция указала на несоразмерность оставшейся части долга по кредиту стоимости заложенной недвижимости. Апелляция отменила акт нижестоящего суда и взыскала в пользу заявителя 298 811 руб., опираясь на расчет задолженности, который представил истец. Помимо этого, Верховный суд республики Башкортостан посчитал, что в спорной ситуации у суда нет оснований отказать компании в требовании обратить взыскание на квартиру.
Невыплаченный долг может стоить квартиры
Обезопасить себя юридически «недобросовестный» должник в такой ситуации не может, сразу предупреждает Дени Мурдалов, юрист Адвокатское бюро «А2» Адвокатское бюро «А2» Федеральный рейтинг группа Коммерческая недвижимость/Строительство группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры — high market) группа Управление частным капиталом группа Корпоративное право/Слияния и поглощения Профайл компании × . При этом ипотечные заемщики могут заблуждаться, что их единственное жилье нельзя продать за долги, отмечает управляющий партнер консалтинговой группы Дивиус Дивиус Региональный рейтинг группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Банкротство × Иван Гусев. Но суды проявляют прокредиторский подход – они точно применяют критерии, указанные в законе, говорит Юрий Водопьянов из Содружество Земельных Юристов Содружество Земельных Юристов Федеральный рейтинг группа Коммерческая недвижимость/Строительство группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Управление частным капиталом группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры — mid market) 7 место По выручке на юриста (Меньше 30 Юристов) 39 место По выручке 41-42 место По количеству юристов Профайл компании × . Если банк не получит ипотечных платежей больше, чем три месяца – заемщик имеет все шансы остаться без квартиры.
«В законе отсутствует указание на принадлежность жилого помещения. Таким образом, в описанном случае собственное помещение должника может быть признано не единственным и попасть под обращение взыскания на него, — говорит Светлана Савичева (НП «КР «Мегаполис-Сервис»). — Однако нюансов может быть множество. Главное — признает ли суд квартиру, в которой должник прописан (зарегистрирован по месту жительства), пригодной для его проживания. Это будет зависеть от метража, количества отдельныхжилых помещений (комнат), в некоторых случаях – этажа; числа других граждан, проживающих в ней, и многих других обстоятельств».
По словам заместителя по юридическим вопросам генерального директора группы компаний «Пионер» Марины Маловик, чаще всего основанием для лишения гражданина собственности является именно неисполнение долговых обязательств. Другие случаи происходят достаточно редко, они перечислены в ст. 235 ГК РФ. Можно, например, лишиться дома, если он находится на земле, которая изымается под государственные нужды (с получением компенсации). Также жилье могут отнять, если его неправильная эксплуатация опасна для других людей, или конфисковать в качестве наказания по уголовному делу.
Даже при ипотечной задолженности можно сохранить квартиру
Чаще всего квартиру отбирают за долги по ипотеке, ведь в этом случае она является залогом. По наблюдениям юристов, ситуация обострилась в кризис, но и сейчас обращений обеспокоенных должников не становится меньше. «Если раньше в наше адвокатское бюро по подобным делам обращался один клиент в два месяца, то теперь – каждую неделю не менее 5-6 звонков. Чаще всего просят консультацию, подготовить апелляционную жалобу на уже проигранное дело по ипотечному долгу», — рассказывает адвокат, управляющий партнер адвокатского бюро «Право.Недвижимость.Семья» Елена Жданова.
- Первоначально ведется работа с должником. Его ставят в известность о сумме задолженности и сроках погашения.
- Далее ему направляется письмо о том, что процедура обращения взыскания на заложенное имущество запущена.
- Должник обязан передать банку по акту приема передачи предмет залога.
- Сотрудник банка уведомляет должника о времени и месте проведения торгов по реализации заложенного имущества.
- Если торги признаются состоявшимися, то задолженность перед банком удерживается с вырученной суммы. Также полученные от продажи залогового имущества должника деньги расходуются на выплату вознаграждения организатору торгов. Если после этих выплат остаются какие-либо средства, то они будет возвращены должнику.
- В случае если торги признаны несостоявшимися, то банк имеет право в десятидневный срок приобрести данное залоговое имущество и зачесть свои требования в сумму покупки (здесь стоит обратить внимание на стоимость, по которой банк зачтет имущество в счет долга).
- Когда банк не желает выкупать объект, находящийся в залоге, после первых несостоявшихся торгов, то через месяц по закону должны быть проведены повторные торги.
- Если же и вторые торги не увенчались успехом, банк в течение 30 дней имеет право купить заложенное имущество, но его стоимость будет на 25% ниже его стоимости на первых торгах. Если же банк отказывается от покупки и на этот раз, тогда залог прекращается.
Если должник не выполняет свои обязательства по кредитному договору, то банк может начать процедуру обращения взыскания на имущество, которое находится в залоге, как один из предусмотренных законом метод защиты своих финансовых интересов.
Когда производится обращение взыскания на имущество должника?
Ситуации бывают разные, но основные условия сделки прописаны в кредитном договоре, который перед подписанием следует для начала внимательно изучить. Если в документе участниками сделки оговорено условие о том, что стороны будут решать возникшие разногласия без обращения в суд, то сотрудники банка первоначально будут использовать именно этот путь выхода из проблемной ситуации.
Если заемщик не может выполнять обязательства по кредиту и, скорее всего, у него такой возможности в ближайшем будущем не возникнет, то в этом случае обращение взыскания на заложенное имущество – это неотвратимый процесс, состоящий из нескольких последовательных этапов:
Этапы обращения взыскания
Однако отсрочка взыскания на ипотеку не всегда допускается законом. Законодательство запрещает отсрочку, если она может повлечь значительное ухудшение финансового положения кредитора, а также в случаях, когда в отношении банка или заемщика возбуждено дело о дефолте или банкротстве.
Некоторые нюансы, о которых полезно знать
Откровенно говоря, что-либо изменить в тот момент, когда кредитор решил обратить взыскание на предмет ипотеки, уже навряд ли удастся. Единственное на что заемщик может надеяться – это продление срока, отведенного на реализацию недвижимости до одного года. Законом установлены два случае, когда возможно отсрочить продажу заложенного имущества:
Согласно ст. 53 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если при обращении взыскания на ипотечную недвижимость необходимо защитить интересы иных залогодержателей, отсутствующего залогодателя либо иных лиц, то судом могут быть предприняты определенные меры:
Основания обращения взыскания на ипотечную недвижимость установлены в ст. 50 Федерального закона «Об ипотеке». Кредитное учреждение, как залогодержатель, может обратить взыскание на такую недвижимость, если необходимо удовлетворить требования, которые обеспечиваются ипотекой. К основным таким требованиям, согласно ст. 3 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», относятся:
Основания для обращения взыскания на квартиру в ипотеке
- ипотекой обременено жилое помещение, которое принадлежит на праве собственности физическому лицу;
- физическое лицо, являющееся залогодателем, признано судом безвестно отсутствующим;
- заложенное жилье ранее было предметом ипотеки, при которой применялись иные способы обращения взыскания либо иные способы для реализации ипотечного имущества;
- квартира заложена для обеспечения нескольких различных обязательств разных созалогодержателей.
