Факторы влияющие на рынок аренды коммерческой недвижимости 2020

Как всегда, мы постараемся ответить на вопрос «Факторы влияющие на рынок аренды коммерческой недвижимости 2020». А еще Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте не выходя из дома.

Известно, что новых строек отелей в городе в следующем году не предвидится, ожидается только открытие четырехзвездочной гостиницы Hyatt Place, расположенной рядом с «Екатеринбург-Ареной». Однако рост возможен в сегменте хостелов — даже несмотря на то, что в октябре-2020 изменилось законодательство, и теперь жилые помещения в многоквартирниках запрещено использовать для оказания гостиничных услуг. Новация на рынок города повлияла незначительно — число хостелов сократилось на 15, сейчас их работает 67 (суммарно на 2 тыс. мест).

Складской сегмент выглядит на общем фоне исключением — в этом году Екатеринбург стал третьим региональным мегаполисом страны по объему площадей на рынке складской недвижимости, пропустив вперед только Москву и Санкт-Петербург. В городе заработало больше десяти новых комплексов общей площадью порядка 200 тыс. кв. м, рассказал директор по развитию «Логопарк.ру» Виталий Хиль. Ситуация, на взгляд эксперта, неплохая. В целом в уральском мегаполисе насчитывается 1,7 млн кв. м складских площадей, в основном они расположены в юго-восточном направлении. Также в фаворе юг — именно здесь анонсировано строительство новых складских комплексов.

Торговые центры и офисники на пороге расслоения

Есть простейший индикатор деловой активности — количество компаний, которые работают в городе. В Екатеринбурге оно снижается — медленно, но последовательно. Офисный фонд при этом так же медленно и последовательно растет. Поэтому вакантных площадей в офисниках по-прежнему много. Да, они не растут, но в классе А пустует 13% площадей, в классе В — около 17%, — констатирует г-н Хорьков.

К факторам, которые косвенно помогут рынку коммерческой недвижимости, руководитель отдела стратегического консалтинга JLL Юлия Никуличева относит и программу реновации: застройщики осторожнее относятся к жилым проектам, опасаясь перенасыщения рынка. Но она подчеркивает, что девелоперы будут перестраиваться постепенно, тщательно оценивая затраты на проекты: «Они стараются не начинать строительство до того, как будут достигнуты предварительные договоренности с потенциальными арендаторами».

Строительство многоквартирных домов упало на 7,4%

Дефицитное состояние стимулирует девелоперов начинать новые проекты именно в офисном сегменте, считает Никуличева. С коллегой согласна гендиректор Q1 Group Екатерина Ньюман. По ее словам, в прошлом году много сделок было заморожено из-за того, что арендаторы и собственники находились в ситуации экономической неопределенности, но в 2020 г. отложенный спрос будет реализован. И сделки с офисными площадями составят существенную долю от общего количества сделок на рынке коммерческой недвижимости.

Сергей Чемерикин, менеджер группы по оказанию услуг в сфере недвижимости Deloitte

В НДВ считают, что многие компании, в портфеле которых сохраняется большой запас апартаментов не в составе жилых комплексов, а, например, в многофункциональных центрах, могут перепрофилировать их в офисы. «Для этого даже не нужно переводить недвижимость из одной категории в другую», – говорится в распространенном компанией пресс-релизе.

Целью поправок является переход к более надежному и консолидированному рынку жилья. Дольщики получат гарантии того, что получат свое жилье. Консолидация произойдет по причине выхода мелких компаний с рынка и объединения крупных застройщиков в еще более крупные организации.

Ставка ипотечного кредитования

1. Эти города постоянно растут;
2. Соответственно, растет количество предложений работы;
3. Повышается цена на аренду;
4. Поднимается, в итоге, цена на недвижимость;

Что будет с ценами на жилье в 2020 году

Риэлторы недвижимости отмечают параметр, как синдром обиженного покупателя. Как он проявляется. Многие люди, разочаровавшись в продаже квартиры за определенную сумму на некоторое время снимают объект с продажи. Перестают надеяться, что покупатель найдется и ждут лучших времен.

В сфере офисной недвижимости эксперты также отмечают увеличение срока арендных каникул с 3–6 месяцев в прошлом году до 6–12 месяцев в этом и рост количества договорах в рублях. Кроме этого, в условиях расторжения договоров на аренду офисов стал появляться еще один пункт — попадание российской компании под санкции.

Примерно такая же ситуация наблюдается на рынке торговых площадей. Из-за снижения спроса со стороны арендаторов участились технические открытия, когда вакансия в ТРЦ может достигать 30–40%, отмечает управляющий директор отдела торговых помещений CBRE Михаил Рогожин. В то же время на рынок вышло рекордное количество международных брендов — 34 международные сети за девять месяцев этого года.

Тверская пустует

Еще летом опустение Тверской стало очевидным. Со временем ситуация не улучшилась: арендаторы продолжают уходить с центральной улицы Москвы из-за экономической ситуации, новых законов и политической напряженности, которая отпугивает иностранных арендаторов. Об этом «Газета.Ru» подробно рассказывала ранее.

Так, доходность на уровне 15 % годовых сохраняют только торговые помещения, складская недвижимость стабильно держит планку в 10-12 %, а вот срок окупаемости офисных помещений стал намного больше чем 8 лет (критический для целесообразности вложений показатель). Следует уточнить, что при анализе использовались данные в основном по столичному региону.
Тем не менее ситуация, когда инвесторы активно вкладывались в офисные центры и небольшие встроенные в жилые дома торговые помещения, минула в лету. Сегодня наблюдается обратная тенденция перепрофилирования помещений в офисных зданиях в лофт-апартаменты.

Наивысшая доходность у торговых помещений

Результаты прошлого 2020 года показали снижение количества сделок с коммерческой недвижимостью почти вдвое, инвестиционные сделки прошли в основном в столице, в регионах их можно назвать единичными.
Свое негативное влияние на инвестиционное настроение оказали и оказывают снижение спроса на коммерческие объекты, что является следствием высоких ставок по кредитам и общей кризисной ситуации. В бизнес-центрах Москвы пустует до 30-35 % площадей классов А и В+, средний класс имеет долю вакантных помещений меньшую, в сегменте класса В и В- их 15-20 %. Это влияет на привлекательность инвестиций в офисную недвижимость негативным образом и делает вложения рискованными.

Торговые помещения с арендатором (арендный бизнес)

По мере убывания важности это: расположение на первом этаже, наличие отдельных двух входов (главного и для разгрузки товара), свободная планировка для реализации концепции торговой точки, максимальное остекление на фасаде, возможность использования фасада под наружную рекламу, высокие потолки, наличие мощной вытяжки (наряду с приточной вентиляцией) и доступ к городским коммуникациям.

Экологические вопросы, в частности проблема глобального потепления и увеличения парниковых газов в атмосфере, а также вопрос потенциального истощения энергоресурсов уже не первый год обсуждаются в обществе. В результате всё больше стран внедряют различные стандарты энергоэффективности в области жилищного строительства.

Повышение внимания к экологическим проблемам

• Офисы станут менее востребованы. Появление большого количества фрилансеров и удалённых сотрудников уже привело к появлению новых типов офисов — коворкингов — разных видов: desk sharing — общие рабочие столы, room sharing — общественные офисы. В результате доля офисного пространства на одного работника начинает сокращаться. Например, в Германии, по информации Банка федеральной земли Бавария (Bayerische Landesbank), мест в офисах меньше, чем работников уже сейчас (пропорция составляет 3:5).
• К офисам будут предъявляться повышенные требования, и рабочие места будут всё больше походить на сегодняшние кампусы технологических компаний Кремниевой долины — помещения открытого плана со спортивными площадками, массажными кабинетами и кафе.

Рост числа студентов, обучающихся дистанционно

По данным опроса, проведённого Международным советом по открытому и дистанционному образованию (International Council for Open and Distance Education) и Институтом непрерывного обучения (Institute for Lifelong Learning) при ЮНЕСКО, в Европе 57 % респондентов считают, что с 2020 по 2020 годы количество студентов, обучающихся дистанционно, вырастет, по крайней мере, на 20 % (21 % опрошенных утверждает, что количество таких студентов удвоится). Только в развитых странах насчитывается более 21 млн студентов, вовлечённых в программы дистанционного обучения.

Активно развивался в прошлом году формат «гибких офисов», коворкингов. Директор департамента консалтинга Blackwood Александр Шибаев отмечает значительное увеличение доли коворкингов площадью более 200 кв. м за последние два года. «Рекордным стал 2020 год, когда начали работу 28 коворкингов, в 2020-м открылось еще 24 объекта (из них три было закрыто в 2020–2020 гг.) и в 2020 г. – 26. Лидером по приросту площадей можно смело назвать прошлый год – более 35 000 кв. м, что в 2 раза превышает результаты 2020 и 2020 гг. – 17 000 и 18 000 кв. м соответственно», – говорит эксперт. Среди крупнейших открытий – сетевые «SOK Земляной Вал» и «SOK Арена парк» (в совокупности более 10 000 кв. м), «Рокет коллайдер» (3000 кв. м) на Вятской улице, коворкинг сети GrowUp на Войковской, «Таблица» на Новослободской, Corporate Innovations Hub by Deworkacy на Большой Полянке и Sreda в ММДЦ «Москва-сити». Каждый объект по площади более 2500 кв. м.

Переход на проектное финансирование и эскроу-счета вместо непосредственной передачи денег дольщиками девелоперам – все это чаще заставляет последних смотреть в сторону проектов с офисами или магазинами. «В инвестпортфелях строительных компаний последнюю пару лет (2020–2020 гг.) доля жилой недвижимости только росла. Но с 2020 г. расходы на реализацию таких проектов вырастут, а спрос может снизиться», – полагает гендиректор УК SVN Павел Люлин. С другой стороны, масштабного ввода в эксплуатацию коммерческой недвижимости не запланировано, а спрос на качественные объекты растет.

Осторожный разворот

Дефицитное состояние стимулирует девелоперов начинать новые проекты именно в офисном сегменте, считает Никуличева. С коллегой согласна гендиректор Q1 Group Екатерина Ньюман. По ее словам, в прошлом году много сделок было заморожено из-за того, что арендаторы и собственники находились в ситуации экономической неопределенности, но в 2020 г. отложенный спрос будет реализован. И сделки с офисными площадями составят существенную долю от общего количества сделок на рынке коммерческой недвижимости.