Как обычно отвечаю на всеми интересные и волнующие вопросы и сейчас поговорим о Квартираприобретенная ооо у физ.лица продается физ лицу. Налоги и методах решения данной ситуации. Почему я могу с уверенность отвечать на самые разные вопросы, потому что имею большой опыт в юридическом поле, более 11 лет. Если потребуется проработать более серьезные вопросы, то могу спросить у своих коллег. Некоторые сферы могут требовать немедленного ответа, по этой причине есть онлайн чат, в котором можно быстро получить нужный ответ. И как всегда лучшим решением будет для Вас узнать в комментариях у постоянных подписчиков, которые, возможно, уже раньше сталкивались и решили данный вопрос и поделятся с Вами его решением.
Предупреждаем, что данные могут быть неактуальными в момент прочтения, потому как все быстро изменяется, дополняются и видоизменяются, поэтому ждем Вашей подписки на нас в соц. сетях, чтобы Вы были в курсе всех интересующих вопросов.
Анализ судебной практики показывает, что определяющим фактом является использование имущества для удовлетворения личных, семейных, бытовых и иных не связанных с предпринимательской деятельностью потребностей (Определение Конституционного суда РФ от 29 мая 2018 № 1122-О, Определение Верховного Суда РФ от 4 мая 2016 г. № 301-КГ16-3363 по делу № А38-2555/2015). Четкие критерии отсутствуют, поэтому каждую ситуацию следует рассматривать индивидуально.
Еще раз напомню, что с 1 января 2019 года, если срок владения составляет 5 лет (в некоторых случаях 3 года), то при продаже имущества, которое использовалось в предпринимательской деятельности, физическому лицу уплачивать НДФЛ не нужно.
Критерий «систематическое получение прибыли»
Например, ИП ведет зарегистрированную в реестре деятельность, используя при этом собственное помещение. Далее, принимает решение о продаже данного помещения, а такой вид деятельности как купля-продажа недвижимости не зарегистрирован в ЕГРИП.
Однако если указать в декларации недостоверные данные, которые приведут к занижению налогооблагаемой базы и суммы налога, то налоговая имеет право применить по отношению к физическому лицу и юридическому лицу меры ответственности в виде штрафа.
Пункт 2 статьи 346.26 и пункт 2 статьи 346.43 НК РФ говорят о том, что ЕНВД и патентная системы могут применяться исключительно в отношении конкретного списка видов деятельности. Доходы от других источников должны облагается по общей системе налогообложения. Надо сказать, что реализация недвижимости не входит в перечень таковых видов деятельности, следовательно, ИП должны платить НДФЛ с доходов от продажи нежилых помещений на общих основаниях.
Налогообложение предприятий и организаций
Таким образом, резидентом может стать иностранный подданный, и наоборот, гражданин РФ при длительном отъезде может потерять статус резидента. Тем не менее существует ряд случаев, когда НДФЛ не нужно платить.
При использовании спецрежимов налоговая нагрузка будет меньше, но все равно останется существенной. Поэтому владельцы ООО ищут различные варианты продажи недвижимости, которые позволят сэкономить на налогах. Рассмотрим их далее.
Продажа недвижимости ООО: как сэкономить на налогах
Если доли были во владении более 5 лет, то никаких налогов платить не нужно. Физическое лицо освобождается в этом случае от уплаты НДФЛ (п. 17.2 ст. 217 НК РФ), а для юридических лиц применяется ставка 0 % по налогу на прибыль (ст.284.2 НК РФ).
Пример
Если организация-продавец использует ОСНО, и участники оформляют сделку по полной стоимости, у них остается возможность снизить НДС. Для этого компания — собственник недвижимости создает другое ООО и вносит объект, который хочет продать, в качестве взноса в уставный капитал. Важно помнить, что в этом случае размер неденежного вклада подлежит независимой оценке. Затем новая компания продается клиенту по согласованной цене.
Отметим еще раз, что сделки, в которых покупателем выступает юридическое лицо, достаточно распространены. В них нет ничего сложного и пугающего, однако сам процесс покупки имеет определенные особенности и некоторые отличия от сделки, происходящей между физ. лицами.
Покупка квартиры на юридическое лицо
Очень важен тот факт, что при такой сделке юрлицо оплачивает госпошлину в размере 22 тысяч рублей за регистрацию права собственности. Физлицо, выступающее в роли продавца, не платит ничего. Исключение составляют только те случаи, когда квартира находится в собственности менее 5 лет. Тогда придется заплатить 13% от суммы продажи в налоговую.
Особенности и этапы сделки
Если объект недвижимости приобретается фирмой, в которой два и более руководителей, то жилплощадь будет состоять в общедолевой собственности. Размер долей определяется пропорционально вложенному капиталу.
Анализ судебной практики показывает, что определяющим фактом является использование имущества для удовлетворения личных, семейных, бытовых и иных не связанных с предпринимательской деятельностью потребностей (Определение Конституционного суда РФ от 29 мая 2018 № 1122-О, Определение Верховного Суда РФ от 4 мая 2016 г. № 301-КГ16-3363 по делу № А38-2555/2015). Четкие критерии отсутствуют, поэтому каждую ситуацию следует рассматривать индивидуально.
Многим, думаю, интересен вопрос, является ли продажа квартиры, сдаваемой ранее в аренду, доходом от предпринимательской деятельности? Все зависит от обстоятельств сдачи недвижимости в аренду. Например, если незарегистрированное в качестве ИП лицо приобрело для личных нужд жилое помещение или иное недвижимое имущество либо получило его по наследству или по договору дарения, но в связи с отсутствием необходимости в использовании этого имущества временно сдало его в аренду или внаем и в результате такой гражданско-правовой сделки получило доход (в том числе в крупном или особо крупном размере), содеянное им не влечет уголовной ответственности за незаконное предпринимательство (Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 18 ноября 2004 г. № 2).
Критерий «систематическое получение прибыли»
С 1 января 2019 года вступили в силу законодательные изменения, которые существенно улучшают положения некоторых налогоплательщиков. Так, теперь с указанной даты освобождаются от уплаты НДФЛ доходы, получаемые физическими лицами от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или доли (долей) в них, а также транспортных средств, непосредственно используемых в предпринимательской деятельности (п. 17.1 ст. 217 НК РФ). При этом минимальный срок владения жильем в соответствии со ст. 217.1 НК РФ должен составлять три года или пять лет в зависимости от способа получения недвижимости.
В случае, если ИП не использовал реализованный офис в бизнесе — налогообложение выручки с реализации данного объекта будет осуществляться в том же порядке, что изучен нами выше — в этом смысле статус индивидуального предпринимателя ничего не меняет.
При этом, величина выручки с реализации объектов может устанавливаться с учетом их стоимости по государственному кадастру. Дело в том, что в тех случаях, когда цена объекта по договору уступает кадастровой, которая умножена на 0,7, то в качестве налогооблагаемой базы для расчета НДФЛ принимается именно кадастровая стоимость. Если же выручка по договору — выше кадастровой стоимости, которая умножена на 0,7 (показатель закреплен в НК РФ), то именно он и принимается в качестве налогооблагаемой базы.
Уплата налогов на имущество: общие нормы права
Указанное правило задействуется, только если цена по кадастру установлена компетентными государственными органами. Если нет — база в любом случае считается равной выручке, что получена гражданином по факту продажи объекта.
Продажа по договору уступки права требования существенно отличается своим содержанием. Главная особенность, которую должен учитывать и продавец, и покупатель, заключается в том, что само право требования не всегда может быть явным.
Особенности продажи недвижимости юридическим лицом
Активы организаций, которые могут использоваться для получения прибыли, выражаются в самых разных формах. В частности, многие юридические лица имеют в собственности недвижимое имущество – и при необходимости его тоже можно продать.
Как происходит продажа недвижимости юридическим лицом?
Есть свои особенности и в документальном оформлении и для другой стороны сделки. В частности, если проводится покупка недвижимости у юридического лица, то сам по себе договор купли-продажи не является достаточным подтверждением перехода права собственности. Чтобы стать полноправным владельцем купленного строения или помещения, нужно направить в отделение Росреестра подписанный обеими сторонами договор.
При использовании спецрежимов налоговая нагрузка будет меньше, но все равно останется существенной. Поэтому владельцы ООО ищут различные варианты продажи недвижимости, которые позволят сэкономить на налогах. Рассмотрим их далее.
Продажа недвижимости ООО: как сэкономить на налогах
В НК РФ эта ситуация не рассмотрена, поэтому здесь приходится руководствоваться разъяснениями Минфина. По мнению чиновников, подход к вопросу зависит от вида налога, т.е. фактически от того, является ли участник физическим или юридическим лицом.
Пример
Строго говоря, одобрение учредителей необходимо только для крупных сделок, т.е. для ситуаций, когда продаваемый объект стоит больше, чем 25% активов компании (ст. 46 закона от 02.08.1998 №14-ФЗ). Но регистраторы обычно запрашивают этот документ при любых операциях с недвижимостью, поэтому лучше подготовить его вне зависимости от цены объекта.
Кроме тщательной проверки документов, перечень которых приведен выше, покупателю стоит попытаться попасть на собрание участников (директоров), на котором будет приниматься решение о продаже объекта недвижимости.
Но у этого способа есть существенный недостаток: если не сохранять свидетельства внесения платежа, то застройщик может смошенничать и занизить сумму инвестиций или вовсе отрицать факт перечисления денег.
Покупка квартиры
Если договор на покупку квартиры заключается между физическим лицом и организацией-застройщиком, то стоимость квартиры формируется в зависимости от себестоимости затрат организации, и налоги могут косвенно включаться в стоимость квартиры, согласно учетной политике организации. Если говорить про НДС, то, согласно налоговому законодательству, продажа квартир является операцией, которая освобождена от обложения НДС, то есть НДС в стоимость квартиры не включается. Налоги при покупке и продаже жилья: 23 полезные статьи Мне подарили долю дома. Какие налоги я должна заплатить? Доход, получаемый продавцом от реализации жилой недвижимости, по закону действительно облагается налогом. Налог на доходы физических лиц в размере 13% от стоимости обязан заплатить только продавец квартиры, так как именно он получает доход от сделки. Но здесь есть два варианта развития событий.
Добрый день ! Квартира приватизирована в 90 гг на троих в равных долях на меня , отца и мать.
Отец умер в 96 г и год назад мать . Оказалось что мать открыла наследство , но так и не довела дело до конца . В результате мне пришлось вступить в наследство ее доли 1/3 и сейчас после долгих проволочек в наследство 1/3 отца . Каков будет налог на квартиру при ее продажи до трех лет владения ?
Ответ для Сергея.
Оплата налога зависит от длительности владения квартирой и затрат на ее приобретение.Из вашего вопроса это не понятно.
Размер налога не зависит от количества зарегистрированных в ней лиц.
Какой налог с продажи квартиры необходимо оплатить : 344 комментария
Человек вступил в наследство . 3 года не прошло . Кадастровая стоимость — 5,2 млн. Продаёт за 5,5 млн. И в этом же году покупает др кВ за 3,7 млн. Какой будет налог? Какую сумму логичнее указать в договоре, что бы его минимизировать ? Спасибо
Физические лица уплачивают государству НДФЛ с полученного ими дохода, в том числе – от продажи недвижимости. Объём этих налоговых выплат зависит от суммы дохода, 13% которых им требуется уплатить. Юридические лица уплачивают не НДФЛ, а налог на прибыль (НП) или налог на добавленную стоимость (НДС). Поэтому на размер налога не влияет:
Что влияет на размер?
НДС – это косвенный налог. Он рассчитывается с прибыли, которую получает продавец коммерческой недвижимости. Продавец помещения вносит налоговую сумму в стоимость недвижимости, в зависимости от режима налогообложения покупателя. После проведения сделки, он делает возврат с уплаченных покупателем налоговых средств.
Удержание с прибыли
Но правила налогообложения здесь имеют свою специфику. Причём, для разных категорий собственников недвижимости предусмотрены особые правила оформления документов и проведения расчётов. Подробнее об этом в данной статье.
Иногда налогоплательщики, которые не могут претендовать на аннуляцию поборов, заявляют об имущественном налоговом вычете. ИНВ – это специальная скидка, которая дает возможность уменьшить налогооблагаемую базу.
С доходов физических лиц в России взимается НДФЛ. Данная аббревиатура так и расшифровывается – налог на доход физических лиц. Ставки налогообложения выручки от продажи недвижимой собственности определяются статусом плательщика:
Ставки, установленные для физлиц
Ситуация №1. Кузнецов А. в 2015 купил помещение мастерской за 3 млн рублей. В 2017 он перепродал постройку за 4,5 млн рублей. Кузнецов сохранил все документы по издержкам, осуществленным на приобретение мастерской в 2015. Срок владения объектом менее 3 лет, поэтому выручка облагается НДФЛ. Поскольку продавец документально подтвердил траты, начисления налога при реализации коммерческой недвижимости происходит так:
Здравствуйте! Я как физлицо купил коммерческую недвижимость. Потом заргистрировал ип на усн. Использовал недвижимость в коммерческих целях. Теперь ее хочу продать. Заплачу 6% со всей сделки! А если поменять режим доходы -расходы (15%), то тогда я заплачу 15% с разницы между покупкой и продажей недвижимости?
Для иностранца, продающего собственный объект недвижимости, расположенный на российской территории, утвержден 30 % размер налога. З-х летняя налоговая льгота, предусмотренная для граждан России, на граждан не резидентов РФ не распространяется.
4 основных этапа продажи коммерческой недвижимости
Здраствуйте!У меня такая ситуация я работаю и живу в Санкт-Петербурге,прописан же у родителей в Омске.Так получилось ,что до этого времени квартира в Омске , где я прописан ,была не приватизирована,в ней также прописаны и проживают кроме родителей два моих брата.Родные подготовили документы на приватизацию и требуется мое присутствие,однако так уж сложилось, что я в скором времени покупаю квартиру в Санкт-петербурге ,где собственно и пропишусь на постоянной основе,в таком разе могу я отказаться в пользу скажем родителей от приватизации и выписавшись не учавствовать в ней,правда сказать у меня и по времени не получиться отпроситься или взять отпуск без содержания на работе.Если да то что именно надо для этого делать и как правильно это оформить наториально? Заранее благодарю за помощь.
