Как обычно отвечаю на всеми интересные и волнующие вопросы и сейчас поговорим о Заключение оценщика по ветхому имуществу и методах решения данной ситуации. Почему я могу с уверенность отвечать на самые разные вопросы, потому что имею большой опыт в юридическом поле, более 11 лет. Если потребуется проработать более серьезные вопросы, то могу спросить у своих коллег. Некоторые сферы могут требовать немедленного ответа, по этой причине есть онлайн чат, в котором можно быстро получить нужный ответ. И как всегда лучшим решением будет для Вас узнать в комментариях у постоянных подписчиков, которые, возможно, уже раньше сталкивались и решили данный вопрос и поделятся с Вами его решением.
Предупреждаем, что данные могут быть неактуальными в момент прочтения, потому как все быстро изменяется, дополняются и видоизменяются, поэтому ждем Вашей подписки на нас в соц. сетях, чтобы Вы были в курсе всех интересующих вопросов.
- Исковое заявление.
- Экспертное заключение.
- Паспорт.
- Проект соглашения с муниципалитетом.
- Письменный отказ администрации от выкупа по предлагаемой собственником цене.
- Заключение о признании дома аварийным.
Сначала муниципалитет присылает собственнику проект соглашения, в котором уже будет указана выкупная стоимость. Если человек с ней не согласен, он может предложить свою сумму и условия в письменном виде. Если администрацию новые условия устраивают, соглашение заключается.
Обратиться в суд
Пример. Дом, в котором находится квартира Ольги, признали аварийным. Она ее сдавала по договору найма за 10 000 р. в месяц. До конца срока действия договора оставалось 3 месяца. Рыночная стоимость жилья – 2 500 000 р., доли в общем имуществе – 100 000 р., в праве на землю – 150 000 р.
Брать с собой, поскольку в рыночную стоимость окна включаются исключительно как часть отделки, соответственно, эти параметры учитываются в стоимости квартиры. В расчете компенсации при расселении состояние квартиры или здания не учитывают, а рассматривают просто как пригодное для проживания состояние. Рассчитать обычную стоимость квартиры нельзя из-за гнилых досок и износа, которые и стали причиной того, что жилье было признано аварийным.
Право на компенсацию
Не секрет, что государство, пытаясь учесть и собственные интересы, и интересы жителей, требовательно подходит к таким моментам, как компенсация и противостояния в судах. Основное, на что опирается государственный орган в такой ситуации, — это оценка здания. Но любые решения основываются на отчете оценщика — того, кто проводит анализ рыночной стоимости жилой недвижимости. Инициатором таких решений обычно выступают сами органы власти, но иногда ее может заказать и собственник.
Роль оценщика
Если владелец жилья намерен самостоятельно инициировать оценку здания, зная, что оно признано ветхим или аварийным, ему не нужно сразу ехать в Центр технической инвентаризации, изучать технический паспорт и высчитывать придомовую территорию. Первым делом стоит зайти на публичную кадастровую карту и узнать, является ли участок отмежеванным. По этой информации станет все ясно, и если участок отмежеван, вносить какие-то изменения уже не получится: он уже стоит на кадастровом учете.
- Свидетельство о праве собственности.
- Документы из БТИ: кадастровый паспорт.
- Поэтажный план, экспликацию.
- Паспорт собственника, заказавшего оценку.
- Документ, подтверждающий, что недвижимость признана аварийной.
- Применяя первый, оценщик учитывает опыт продаж аналогичного жилья в этом регионе.
- При втором – создаётся «виртуальная» ситуация возведения аналогичной жилой недвижимости с нуля, суммируются все расходы на строительство, учитывается степень износа и рассчитывается рыночная стоимость без учёта аварийного состояния. Это метод самостоятельно используется реже, чем рыночный. Как правило, он используется, чтобы подкрепить результаты, полученные путём применения сравнительного метода.
Список документов для оценки аварийной недвижимости
На заметку! Некоторые отождествляют понятия ветхого и аварийного жилья. Они обозначают разные категории. К недвижимости с ветхим состоянием относятся жилые дома с конкретной степенью физического износа. Так, для каменных и кирпичных домов этот показатель равен 70%, а для деревянных – 65%.
Такие оценщики анализируют все факторы: состояние дома, наличие или отсутствие ремонта, удаленность от центра города и проч. Кроме того, независимая оценка квартиры при изъятии для муниципальных нужд осуществляется индивидуально по заключенному договору. Это позволяет специалистам сосредоточиться на работе исключительно с недвижимым имуществом заказчика, объективно проанализировать все параметры и компетентно оценить недвижимость.
Изъятие объектов недвижимости у собственников – мера, к которой прибегают для государственных или муниципальных нужд, а также при сносе аварийных зданий и сооружений. Государство может на возмездной основе изъять недвижимость, к примеру, если:
Что включает в себя оценка для целей изъятия объектов недвижимости?
Выше отмечалось, что в отличии от государственной оценки, в расчет независимым оценщиком принимается не только стоимость недвижимости, но и убытки, связанные с ее изъятием. Кроме того, государственные оценщики зачастую не учитывают ценообразующие факторы изымаемой недвижимости, к примеру, такие как:
- Для физических лиц — заявление;
- Для юридических лиц — гарантийное письмо;
*
Оказание услуг по независимой оценке недвижимости
Примечание:
* — Включая понижающий коэффициент – 0,5 при изготовлении отчета об определении рыночной стоимости квартиры, комнаты, доли в квартире.
* — ГБУ МосгорБТИ оказывает услуги по изготовлению технической документации
У нас вы можете заказать:
На рыночную стоимость недвижимости влияет большое количество разнообразных факторов. Задача оценщика — максимально точно определить влияние этих факторов и получить справедливую цифру, отражающую реальную стоимость объекта. Наши специалисты имеют уникальный доступ к информации о недвижимости Москвы, накопленной на протяжении 90-летней истории учреждения, что помогает им объективно и оперативно провести исследование и предоставить Вам качественный, точный отчет.
Если владелец жилья намерен самостоятельно инициировать оценку здания, зная, что оно признано ветхим или аварийным, ему не нужно сразу ехать в Центр технической инвентаризации, изучать технический паспорт и высчитывать придомовую территорию. Первым делом стоит зайти на публичную кадастровую карту и узнать, является ли участок отмежеванным. По этой информации станет все ясно, и если участок отмежеван, вносить какие-то изменения уже не получится: он уже стоит на кадастровом учете.
Сбои в расчетах возникают при наличии излишков, которые появляются от придомовой территории. Их допускается приплюсовывать к общей стоимости квартиры (заметим, что в стоимость квартиры входит нормативная площадь), поскольку данные излишки предполагают соответствующую доходность для владельца жилплощади. И в итоге повышают сумму рыночной цены земли в данном районе. Соответственно, при оценке ветхого здания необходимо грамотно определить нормативную, минимальную площадь и выявить излишки. Но они, нужно уточнить, не всегда присутствуют.
Полезная информация по теме
Когда инициатива оценки здания исходит от собственника, тот сам заказывает отчет экспертному специалисту. С этим он идет в УЖО (Управление жилищных отношений администрации города), которое для проверки качества проведенной оценщиком работы связывается с экспертным советом. Подобное обращение помогает понять, в какой мере стоимость, сформулированная в отчете, является рыночной.
Суды часто рассматривают иски о том, как предоставляется новое жилье. По правилам, в случае отчуждения аварийного жилья на муниципальные нужды, местные органы власти обязаны возместить собственнику все расходы на переезд. Однако переселение возможно лишь тогда, когда собственник сам изъявил желание заселиться в новую квартиру в благоустроенном районе.
Практика отчуждения такого имущества закреплена в ч. 3 ст. 35 Конституции РФ. Порядок регулирования переселения жильцов из аварийных домов регулируется Жилищным кодексом РФ. В случае возникновения спорных ситуаций собственники вправе подать иск с требованием пересмотреть выкупную цену или назначить экспертную оценку.
ВС разъяснил определение выкупной цены изымаемого жилья в подлежащем сносу доме
Верховный суд РФ представил на своем сайте обзор судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденный накануне Президиумом ВС.
Да-да, вы все правильно поняли, по сути оценивается не сама аварийная недвижимость, а связанное с ней право требования аналога в нормальном состоянии. Т.е. при применении сравнительного подхода, оценщик должен использовать предложения с аналогичными техническим характеристикам, но в пригодном для эксплуатации состоянии. Кроме того, при оценке учитывается и права в общедолевой собственности, в том числе на земельный участок.
Очень часто к нам обращаются с вопросом оценки ветхого и аварийного жилья. Обычно это несогласные с проведённой муниципалитетом оценкой собственники такого жилья. Вот представьте живете вы живете в ветхом жилье и годами, ждете, когда его расселят и Вы сможете получить нормальную жилплощадь.
Как получить вменяемую компенсацию
Очень часто, муниципальные власти пользуются неграмотностью и доверчивостью простых людей и очень сильно занижают стоимость при оценке аварийного и ветхого жилых фондов. Только вот, все дело в том, что недвижимость должна оцениваться без учета текущего состояния, в данном случае.
Для оценки стоимости специалисты сравнивают квартиры, расположенные в аварийных домах и в других частях города. Как показывает практика в таких случаях, выкупная цена разрушающейся недвижимости намного ниже, чем у благоустроенного жилья той же площади. Было бы неверно полагать, что стоимость старой квартиры даст владельцу возможность купить новую равноценную по площади недвижимость.
Владельцы аварийного имущества подают в суд, требуя немедленного предоставления им квартиры для проживания. Однако в судебном порядке заставить местные власти сделать это не получится, так как закон устанавливает приоритет денежной компенсации перед предоставлением новой жилплощади.
Переселение жителей в квартиры
Ветхое здание – это состояние строения, подразумевающее высокий уровень изношенности конструкции, но несущий каркас сооружения, сохраняет свою несущую способность. Здание устойчиво и нет риска его обрушения. Но дом не удовлетворяет жилищным нормам, и проживание в нём затруднено (протекает крыша, проваливается пол, стены не герметичны и т.д.).
- паспорта или свидетельства о рождении на детей;
- акт об оценке аварийности – при наличии возможности;
- документы о праве собственности – свидетельство о наследстве, приватизации, договор купли-продажи и т.д.
- правоутверждающие документы – в форме свидетельства о госрегистрации или выписки из ЕГРН;
- техпаспорт;
- копию выписки из домовой книги;
- заявления на получение выкупной цены за квартиру.
- характеристику квартир;
- район, где располагается жилой дом;
- развитость инфраструктуры – школы, садики, магазины, парки, спортивные объекты, парковки и др.
- наличие дорог, подъездов, выездов с территории;
- рыночный спрос на жилье в данном районе…
Как происходит выкуп аварийного жилья администрацией?
Никто не знает, почему выплата компенсации за снос дома длится так долго. Жильцам квартир нужно правильно оценивать убытки, знать свои права и уметь настаивать на правоте. Ошибки могут привести к потере денег и финансовой кабале. Зачастую власти просто пугают людей, склоняя тех к подписанию невыгодного договора о выкупе жилых помещений. Называемые суммы не имеют ничего общего с реальностью – от безысходности и страха остаться вообще без денег собственники вынуждены соглашаться.
