Какая ставка цб применяется при расчете неустойки по дду—: необходимые документы, свежие поправки

Как обычно отвечаю на всеми интересные и волнующие вопросы и сейчас поговорим о Какая ставка цб применяется при расчете неустойки по дду и методах решения данной ситуации. Почему я могу с уверенность отвечать на самые разные вопросы, потому что имею большой опыт в юридическом поле, более 11 лет. Если потребуется проработать более серьезные вопросы, то могу спросить у своих коллег. Некоторые сферы могут требовать немедленного ответа, по этой причине есть онлайн чат, в котором можно быстро получить нужный ответ. И как всегда лучшим решением будет для Вас узнать в комментариях у постоянных подписчиков, которые, возможно, уже раньше сталкивались и решили данный вопрос и поделятся с Вами его решением.

Предупреждаем, что данные могут быть неактуальными в момент прочтения, потому как все быстро изменяется, дополняются и видоизменяются, поэтому ждем Вашей подписки на нас в соц. сетях, чтобы Вы были в курсе всех интересующих вопросов.

Если иск подан до подписания акта, то суд незначительно снижает неустойку. В глазах судьи слабейшей стороной является дольщик, поскольку застройщик квартиру не передал и не заплатил неустойку по претензии. После подписания акта ситуация изменится и слабейшей стороной станет застройщик с которого требуют деньги.

Истцы всегда получают квартиру раньше других дольщиков. Судебники застройщика по ним тормошат отдел заселения, чтобы в суде сообщить, что квартиру уже передали. Существенных недостатков у истцов обнаруживается меньше, чем у «терпеливых дольщиков». Ответчику не нужно, чтобы период просрочки увеличивался в суде на срок устранения недостатков.

Содержание

Выдержки из закона о долевом строительстве 214-ФЗ о расчёте неустойки

Если просрочка захватывает периоды до и после моратория, то расчёт целесообразно делать по периодам действия ставок ЦБ РФ, поскольку ключевая ставка снизилась до 4,25%. Наш калькулятор ДДУ умеет считать по периодам действия ставок ЦБ РФ.

Ст. 6 и 9 закона «Об участии в долевом. » от 30.12.2004 № 214 устанавливают два случая, когда застройщик обязан выплатить неустойку по договору долевого участия (ДДУ) в строительстве. Правила расчета неустойки зависят от основания ее уплаты.

Правила расчета неустойки по ДДУ по ФЗ-214

В том случае, если речь идет о нарушении сроков сдачи квартиры, то неустойка, согласно ч. 2 ст. 6 ФЗ № 214, начисляется на цену договора, то есть стоимость квартиры. При этом неважно, выплачена ли она полностью или частично.

Как определить сумму, на которую начисляется неустойка

Неустойка подлежит уплате в случае нарушения сроков передачи квартиры дольщику. Согласно ч. 1 ст. 6 ФЗ № 214 застройщик должен передать все квартиры одного подъезда дольщикам в день, предусмотренный договорами с ними. В случае неисполнения этой обязанности застройщик за каждый день просрочки выплачивает неустойку, рассчитываемую по формуле из ч. 2 ст. 6 ФЗ № 214.
Если же застройщик затянул передачу квартиры на два и более месяцев либо дом построен с существенными нарушениями строительных норм, то в этих ситуациях дольщик может в одностороннем порядке расторгнуть ДДУ. При расторжении договора застройщик должен вернуть дольщику заплаченные им деньги, а также заплатить неустойку за весь период пользования ими. Формула расчета в этом случае определяется ч. 2 ст. 9 ФЗ № 214.

Следует учитывать, кто является субъектом договора ДДУ – юридическое или физическое лицо.
Важно правильно определить период просрочки. Начальная дата — момент, указанный в договоре как срок передачи объекта дольщику. Окончание периода — дата подписания акта приема-передачи. Если квартира еще не передана — рассчитывайте неустойку на дату составления претензии/иска.
База для исчисления неустойки — цена ДДУ. Если она уменьшилась или увеличилась в связи с изменением фактической площади объекта, следует указать в расчете окончательную цену договора.

Формула расчета неустойки за нарушение срока передачи объекта

В случае, если застройщик предлагает к передаче объект с несущественными недостатками (то есть для проживания квартира подходит, однако, имеются мелкие недочеты, которые не устраивают дольщика — царапины на окнах, некачественная отделка), то неустойка рассчитывается не от всей суммы договора, а только от стоимости расходов, необходимых для устранения выявленных недостатков. Стоимость расходов нужно будет подтвердить документально. Сделать это можно, приложив, например, чеки, договоры, квитанции, свидетельствующие об уже осуществленных расходах на устранение выявленных недостатков, либо смету независимой организации об обнаруженных недостатках и расходах, которые необходимо будет понести для их устранения.

Правила исчисления неустойки за нарушение срока устранения недостатков

Следует быть готовым к тому, что процесс может быть затянут, он не пройдет в один день, могут объявляться перерывы в рассмотрении дела. Также очень важно грамотно отстаивать свою позицию со ссылками на нормативно-правовые акты и судебную практику.

С расчетом периода просрочки застройщика мы разобрались. Разберемся теперь с величиной СР (ставка рефинансирования). Если до 2016 года со ставкой рефинансирования было всё понятно (она не менялась годами), то с 2016 года появился новый параметр «ключевая ставка», который и вызывает затруднения, ведь о нём в Законе № 214-ФЗ не сказано ни слова. Откуда же взялась ключевая ставка?

Оставить заявку

Позиция № 3: расчет неустойки по ДДУ осуществляется на основании ставки рефинансирования, действующей по состоянию на предусмотренный договором срок исполнения застройщиком своих обязательств по передаче истцу объекта долевого строительства.

РАССЧИТАТЬ НЕУСТОЙКУ ПО ДДУ (214-ФЗ) ОНЛАЙН МОЖНО С ПОМОЩЬЮ НАШЕГО КАЛЬКУЛЯТОРА, РАЗМЕЩЕННОГО НИЖЕ

Данная позиция предполагает не формальное толкование закона, а применение принципов справедливости, а также применение по аналогии ст. 395 и 317.1 ГК РФ, в соответствии с которыми при расчете процентов, установленных данными статьями, применяется ставка, действующая в соответствующие периоды. Как рассчитать пени по ДДУ в соответствии с периодами действия ставки? Для этого нужно определить период просрочки в соответствии с нюансами, указанными выше, уточнить действующие в этот период ставки рефинансирования и количество дней действия каждой ставки рефинансирования, рассчитав пени по ДДУ по каждой ставке, далее полученные значения сложить. То есть формула расчета неустойки в этом случае будет выглядеть так:

Раньше вы могли отказаться от такого сомнительного предложения. Застройщик понимал, что неустойка продолжает начисляться. То есть такое поведение застройщика означало взыскание с него еще большей неустойки за больший период времени. А теперь застройщик может шантажировать вас тем, что передаст квартиру не в апреле 2020 года, а в декабре 2020 года и никаких санкций за это не понесет. А вы все это время будете снимать квартиру или жить с родителями. И действительно неустойка в этот период не начисляется, так что дольщик оказывается в сложной ситуации.

Тут можно поддаться на шантаж застройщика и отказаться от неустойки или отказаться от предлагаемых условий. Если дольщик принимает решение отказаться, то ему надо пойти в суд с иском о признании права собственности. С решением суда о признании права собственности можно вселиться в квартиру без акта приема-передачи, и застройщик не сможет ничего с этим сделать. Время дольщик все равно потеряет — суд по признанию права собственности будет идти не меньше 2-3 месяцев, — но неустойку взыщет. При принятии решения надо оценить все риски и взвесить расходы.

Подписание дополнительного соглашения и оплата дополнительных квадратных метров, построенных застройщиком сверх договора без предоставления дольщику документов, подтверждающих увеличение площади.

В частности, в Москве стройки должны были прекратить свою работу с 13 апреля 2020 года и смогли возобновить работу с 12 мая 2020 года. Месяц вынужденного простоя привел к отмене ответственности застройщиков сроком на девять месяцев, что нельзя назвать справедливым для дольщика.

Нет, закон не требует от дольщика направлять претензию застройщику об уплате неустойки. Но! Ее следует направить, чтобы в последующем взыскать штраф в суде. Также претензию нужно направить, если она предусмотрена договором. Срок ответа на претензию — законом не регламентирован, обычно он прописан также в ДДУ. В своем время я поэтому вопросу изучала очень много материала и практики — обязан ли дольщик или не обязан направлять уведомление, ждать\не ждать ответ на претензию, делать\не делать расчет неустойки в претензии и, не вдаваясь в дебри судебной практики, скажу так: лучше направить . Чем больше у вас будет заявлений и претензий — тем лучше.

Да, за последние 2-3 года сложилась ситуация, когда в договоре долевого участия застройщики указывают «срок сдачи квартиры в течение 3 месяцев после сдачи дома в эксплуатацию. Срок сдачи в эксплуатацию — не позднее 4 квартала 2015 года». С какой даты рассчитывать неустойку? С той самой даты — отсчитываем 3 месяца с момента сдачи МКД. Если дом сдан был в июне 2015 года, но квартира вам так и не передана — расчет ведем с сентября 2015 года.

А убытки, я же могу взыскать разницу в площади квартиры и иные?

При отправке претензии что самое важное? Ну конечно же ПОДТВЕРЖДЕНИЕ ее отправки. Я не помню ни одного судебного заседания или апелляционной жалобы (а решения по ДДУ застройщики всегда обжалуют ), чтобы представитель ответчика не заявил о не получении претензии от дольщика. Это делается с целью избежать взыскания штрафа.

В судебной практике можно найти примеры каждого из перечисленных выше подходов к исчислению неустойки. У участника строительства есть возможность выбрать правильный расчет неустойки по ДДУ на основе своего мнения и сложившейся ситуации.

Чтобы подсчитать неустойку по ДДУ, необходимо также знать ключевую ставку ЦБ РФ. Ключевая ставка заменила ставку рефинансирования, упомянутую в законе 214-ФЗ. До 1 января 2016 года производился расчет неустойки застройщика по ставке рефинансирования ЦБ РФ (однако, с точки зрения дольщика разницы между ними нет).

Как считать неустойку по договору долевого участия для дольщика – ИП или юридического лица

Именно эта дата рассматривается, как изначально определенная дата исполнения обязательства застройщика. Однако в этом случае дольщик может оказаться в невыгодном положении, если ключевая ставка с тех пор выросла.

Если Застройщик нарушил предусмотренные в Откроется в новой вкладке.»>Договоре долевого участия (ДДУ) сроки сдачи дома и/или сроки передачи квартиры дольщику, то по требованию этого дольщика Застройщик обязан выплатить ему неустойку (пени). Это прямо и однозначно указано в федеральном законе в Откроется в новой вкладке.»>п.2, ст.6, ФЗ-214. При этом нужно иметь в виду, что Застройщик освобождается от выплаты неустойки, если он выполнил свои обязательства в срок, но передача квартиры не состоялась по вине самого дольщика – вследствие уклонения им от подписания Передаточного акта.

Порядок действий, если Застройщик нарушил срок сдачи дома

дольщик направляет Застройщику письменную претензию с требованием выплаты неустойки за просрочку передачи квартиры;
ожидание ответа строительной компании в течение 30 дней (если в договоре не указан другой срок рассмотрения претензии);
подготовка и подача искового заявления в суд, с приложением необходимых документов и расчетами взыскиваемых с Застройщика сумм (см. ниже);
предварительное слушание по делу;
основное заседание суда и вынесение судебного решения;
вступление решения суда в законную силу и получение исполнительного листа;
исполнительное производство по взысканию неустойки с Застройщика (работа судебных приставов).

Порядок получения компенсации за просрочку сдачи дома по ДДУ

Порядок взыскание неустойки с Застройщика за просрочку передачи квартиры по ДДУ выглядит следующим образом:

В первую очередь, следует определить – в какой именно суд будет подаваться исковое заявление.
Поскольку в данном случае истец является потребителем, то подсудность будет являться альтернативной. То есть у истца существует право выбора суда – по своему месту жительства или месту пребывания, месту нахождения ответчика или по месту заключения или исполнения договора (то есть по адресу строительства). Необходимо учитывать, что судебная практика по делам о взыскании неустойки по ДДУ в разных судах существенно отличается. Мы предлагаем изначально изучить эту судебную практику, поскольку встречаются ситуации, когда один суд взыскивает гораздо больше неустойки, чем другой. Не всем хочется связываться с этим, поэтому в данном случае, проще обратиться к специалистам своего дела, которые обязательно помогут вам выбрать наиболее выгодную для вас подсудность.
Далее необходимо определить сумму иска, то есть произвести расчет неустойки по ДДУ (после подачи претензии она увеличится, так как уже пройдет несколько недель).
Поскольку это дело о защите прав потребителей, то если сумма иска не превышает 1 млн. рублей — госпошлина не уплачивается.
Отдельно следует сказать о взыскании морального вреда.
К моральному вреду следует отнести физический и нравственный дискомфорт, испытываемый, в связи с нарушением срока сдачи объекта недвижимости застройщиком. В цену иска данная сумма не включается и поэтому она не никак влияет на госпошлину. Суды, как правило, взыскивают компенсацию за причиненный моральный вред в пределах 20 тыс. рублей (однако лучше все же указать сумму больше, так как опять-таки в каждом суде своя практика).
К составлению непосредственно искового заявления следует подойти очень ответственно, ведь именно с ним в первую очередь будет знакомиться судья. Следует изложить все четко и по порядку, без лишних слов и эмоций, со ссылками на нормы закона и, желательно, существующую судебную практику.
В исковом заявлении следует отметить, когда и с кем был заключен договор долевого участия, какой срок был нарушен, когда и как была отправлена претензия в адрес застройщика, отразить наличие причиненного морального вреда, а также изложить свои требования.
К иску обязательно следует приложить пакет документов, в частности сам договор долевого участия, расчет неустойки, доказательства соблюдения претензионного порядка, подтверждение отправки искового заявления ответчику и прочие документы, имеющие отношение к делу.

Правила исчисления неустойки за нарушение срока устранения недостатков

Если же выявленный при приемке квартиры дефект настолько существенен, что препятствует проживанию в ней (например, отсутствие окна, сквозная щель в потолке или стене), то неустойку следует рассчитывать от стоимости всей квартиры.

Ответ: Если вы специально не оговорили уступку прав в части, то считаете неустойку с первого дня просрочки. В этом смысл уступки – в покупке права требовать квартиру и всей начисленной неустойки. Проще говоря, вы заменили предыдущего дольщика и получили все «плюшки», которые начислены и будут начислены в будущем (об этом более подробно в нашей статье про переуступку http://antistrach.ru/vzyskanie-neustojki-pereustupka-dogovor-ddu/ ).

Ответ: По тексту ст.328 ГК РФ предполагается, что другая сторона вправе не исполнять свое обязательство, пока вы не исполните свое. В этом случае ни о какой неустойке речи быть не может. Сначала заплати, потом получи квартиру. Раз я могу не передавать квартиру, значит я не могу нести ответственность за просрочку ее передачи. Логично.

Вопрос 9. Если договор расторгнут, могу ли я подавать в суд на неустойку?

По Федеральному Закону № 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве” от 30.12.2004г, согласно ч.2 статьи 6, можно затребовать обратно деньги, вложенные в строящийся объект недвижимости, а также получить неустойку в размере 1/150 ключевой ставки ЦБ России, если дольщик — гражданин, и 1/300 — если это юридическое лицо. Этот пункт — защита дольщика, который имеет право вернуть деньги с учетом инфляции.

2. Контролирующий орган, указанный в части 2 статьи 23 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», и (или) публично-правовая компания «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства» в период со дня вступления в силу настоящего постановления до 1 января 2021 г. не направляют уведомление о нарушении застройщиком более чем на 6 месяцев сроков завершения строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и (или) обязанностей по передаче участнику долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве в соответствии с указанным договором объекта долевого строительства, который входит в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в федеральный орган исполнительной власти и его территориальные органы, осуществляющие государственный кадастровый учет, государственную регистрацию прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, если такое нарушение возникло в указанный период.

В соответствии с пунктами 3 и 4 части 1 статьи 17 Федерального закона «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» Правительство Российской Федерации постановляет:

Обзор документа

В отношении уплаты неустойки (пени), процентов, возмещения убытков, предусмотренных настоящим пунктом, требования о которых были предъявлены к исполнению застройщику до даты вступления в силу настоящего постановления, предоставляется отсрочка до 1 января 2021 г.