Какие дома считаются малоэтажными по закону—

Как обычно отвечаю на всеми интересные и волнующие вопросы и сейчас поговорим о Какие дома считаются малоэтажными по закону и методах решения данной ситуации. Почему я могу с уверенность отвечать на самые разные вопросы, потому что имею большой опыт в юридическом поле, более 11 лет. Если потребуется проработать более серьезные вопросы, то могу спросить у своих коллег. Некоторые сферы могут требовать немедленного ответа, по этой причине есть онлайн чат, в котором можно быстро получить нужный ответ. И как всегда лучшим решением будет для Вас узнать в комментариях у постоянных подписчиков, которые, возможно, уже раньше сталкивались и решили данный вопрос и поделятся с Вами его решением.

Предупреждаем, что данные могут быть неактуальными в момент прочтения, потому как все быстро изменяется, дополняются и видоизменяются, поэтому ждем Вашей подписки на нас в соц. сетях, чтобы Вы были в курсе всех интересующих вопросов.

Для решения возникшей проблемы в классификатор ВРИ земельных участков приказом No 709 Минэкономразвития от 21.09.2015 г внесено изменение и появился новый вид ВРИ земли – 2.1.1 “малоэтажная многоквартирная застройка”.

Малоэтажная застройка развивается сегодня высокими темпами, её доля в общей доле строительства жилья постоянно возрастает. Это связано со следующими преимуществами малоэтажного строительства:

Категории земель. Виды разрешенного использования

До ноября 2015 года малоэтажная застройка, согласно приказу 540, включала в себя исключительно территории, выделенные под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Площадки, выделенные для строительства многоквартирных домов малой этажности (до четырех этажей), относились к землям, предназначенным под среднеэтажное строительство. В результате возникали ситуации, когда рядом с индивидуальными либо двух-трехэтажными домами возводились высотные дома (до 8 этажей). Это вызывало недовольство жителей и конфликты, в местную администрацию сыпался поток различных запросов и жалоб. Хотя формально законодательство местными властями и разрешающими органами было соблюдено.

Исключения составляют постройки, для поддержания которых используются средства госбюджета. В Градостроительном кодексе РФ прописано лишь несколько позиций, которые косвенно указывают на связь с малоэтажной жилой застройкой.

Особенности эксплуатации

В малоэтажных жилых застройках отсутствует подключение к центральным системам отопления, водопровода и канализации. Встает вопрос о необходимости создания собственных водозаборных скважин и котельных установок.

Классификация малоэтажных жилых застроек

• С использованием ячеистого бетона дом можно возвести в 3 раза быстрее, чем из кирпича. Более того себестоимость постройки будет намного ниже.
• Такой материал не подвержен усадке, поэтому в доме из блоков можно сразу делать отделку и заселяться в него.
• Пористый газоблок способствует естественной циркуляции воздуха в помещении, поэтому в доме формируется благоприятный микроклимат.
• Высокие теплоизоляционные характеристики материала.
• Под лёгкие пористые стены можно обустроить облегчённый фундамент, что позволит сэкономить при строительстве.
• Гладкая ровная поверхность стен из газоблоков не нуждается в дополнительном выравнивании перед финишной отделкой.

Строительство малоэтажных домов неразрывно связано с видами разрешённого использования частного земельного участка. Так, данным градостроительным регламентом определены основные правила застройки и землепользования:

Использование земельного участка

• противопожарные;
• санитарно-бытовые;
• экологические;
• градостроительные (красные линии);
• строительные (расстояние в сейсмоопасных зонах);
• санитарно-ветеринарные;
• отступы от надземных и подземных инженерных коммуникаций.

Помимо площади комнат, в паспорте указывается минимальная ширина лестничных пролетов, балконов, лоджий, хозяйственных помещений, гаража и высота потолков. Важным аспектом также является предельная этажность дома с учетом мансарды. В определении границ составители документов отталкиваются от ГОСТов, Земельного кодекса РФ, Республиканских Строительных Норм (РСН) и СНиПов.

Что ждет нарушителя?

Когда застройщик приступает к реализации своих идей, на участке устанавливаются ограждающие конструкции (заборы). Они обозначают предельную площадь территории и устанавливают границы. Если вы владеете землей под застройку, на ней разрешено располагать жилой дом, гараж, летнюю кухню и подсобные помещения. В отдельных случаях делается разметка для посадки зеленых насаждений (чтобы не навредить подземным и надземным коммуникациям).

Особенности размещения дома на участке

После рассмотрения пакета документов выдается постановление, которое разрешает строительство на данном участке. В соответствии с ним в дальнейшем делается Паспорт проекта частного дома. На этом этапе важно дождаться полного перечня разрешительных бумаг, чтобы вести строительство в соответствии с разрешениями, иначе при наличии нарушений постройка будет считаться незаконной.

Отсутствие проблем с парковкой для машины в любое время суток — это ещё один веский довод в пользу покупки жилья в малоэтажных домах. Часто за квартирой или частью дома закреплён небольшой кусочек земли, но этого вполне достаточно, чтобы беспрепятственно парковать личный автомобиль или разбить под окнами палисадник с благоухающими и радующими глаз цветами или мини-огород.

Свежий воздух и экология

Многоквартный дом — стандартно имеет от 2-х до 4 этажей, иногда высота здания доходит и до 6-ти лестничных пролётов, обычно один или два подъезда, реже встречаются и по 3-4 секции, архитектурное сооружение с облегчённой инженерной системой, отличительная черта малоэтажного многоквартирного дома — отсутствие лифта и мусоропровода.

Парковка и свой кусочек земли

Большинство малоэтажных посёлков или отдельно стоящих домов имеют свою территорию закрытого типа с пропускной системой доступа, круглосуточное видео наблюдение, пешие патрули. Приобретая квартиру в малоэтажном жилом комплексе, будьте уверены в том, что ваши дети и имущество, да, и вы сами всегда будете под присмотром дежурных охранников в полной безопасности, ничто и никто вас не будут беспокоить, вы будете надёжно защищены от посторонних глаз. По статистике в малоэтажных домах крайне редко совершаются квартирные кражи, очень низкий уровень преступности — безопаснее места вам не найти. Это ещё одна веская причина, по которой вам следует рассмотреть покупку квартиры в малоэтажном доме.

В индивидуальном строительстве основной тип дома — одноквартирный . Помимо одноквартирных, применяются дома блокированные, в том числе двухквартирные, с приквартирными участками при каждой квартире.
Основными типами жилища для муниципального строительства следует принимать дома многоквартирные блокированные, секционного типа с приквартирными участками или двориками перед частью квартир.
По уровню проживания проектируемое жилище следует подразделять на две основные категории:
— социальное жилище для муниципального строительства с нормируемыми верхними пределами площадей квартир
— жилище для индивидуального строительства с нормируемыми нижними пределами площадей квартир.

Настоящие правила устанавливают требования к застройке территорий малоэтажного жилищного строительства как части, так и самостоятельной планировочной структуры городских, сельских и других поселений, разрабатываемой в соответствии с действующими нормами и утвержденными генеральными планами поселений.

Малоэтажные жилые застройки

Малоэтажной жилой застройкой принята застройка домами высотой до 3-х этажей включительно . Жилые образования территорий малоэтажного жилищного строительства должны состоять, как правило, из жилых домов одноквартирных и блокированных (с приквартирными участками). Допускается применение домов секционного типа и других (высотой до 4-х этажей) с градостроительным регулированием в соответствии со СНиП 2.07.01.-89. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений.

1. Индивидуальный жилой объект имеет не более трех этажей. Здание представлено к использованию одной семьей, которая и является владельцем участка. На территории возможно строительство дополнительных объектов хозяйственно-бытового назначения, разведение плодовых деревьев, овощей, ягод, растений.

3 типа малоэтажных застроек

Подобные блочные конструкции имеют небольшие палисадники на территории земельного участка, предназначенного для отдельной семьи. Распоряжаться им могут по-разному: устанавливать гаражи, дополнительные хозяйственные постройки, создавать теплицы или грядки с различными сельскохозяйственными культурами, выращивать овощи и фрукты. Помимо этого, можно соорудить беседку, спортивные турники или зону для детских игр.

4 вида разрешенного использования земель под малоэтажное строительство

Размещение квадрохаусов может стать проблематичным, если у архитектора недостаточно опыта в данного рода постройках. Дом должен быть расположен таким образом, чтобы ни одна из четырех секций не смотрела исключительно на север.

Уменьшить размер общего имущества малоэтажного жилого комплекса можно только с согласия всех собственников. Увеличить размер общего имущества малоэтажного жилого комплекса посредством изменения границ между земельными участками в пределах застройки можно на основании решения ОСС.

Выбранная решением ОСС управляющая организация осуществляет свою деятельность на основе договора управления и несёт ответственность перед собственниками за оказание услуг и выполнение работ по содержанию общего имущества малоэтажного жилого комплекса.

Новая глава в ЖК РФ

Собственники помещений в малоэтажном жилом комплексе должны содержать общее имущество этого комплекса. Размер платы за содержание общего имущества пропорционально доле в праве общедолевой собственности, если иное не установлено решением ОСС.

Малоэтажки включают в себя таунхаусы, коттеджи и многоквартирные здания. Их отличительная особенность небольшое количество этажей и отсутствие лифтов. Такое жилье становится более популярным за счет меньшего количества соседей, а соответственно и меньшего количества машин, а также хорошей экологии, тишины и спокойствия, по сравнению с городской многоквартирной застройкой.

Малоэтажное строительство: что принято считать малоэтажкой.

Помимо преимуществ малоэтажки, связанных с качеством жизни, Георгий Николаев отмечает высокую инвестиционную привлекательность данного типа жилья, объясняя инвестиционный потенциал малоэтажки следующими факторами:
На рынке существует сильное лобби застройщиков по увеличению этажности застройки. Это связано с желанием снизить себестоимость строительства за счет более эффективного использования пространства (строительства большего количества квадратных метров) на участке, стоимость которого очень высока.
Правительство, ранее провозглашавшее «малоэтажную революцию» теперь идет навстречу застройщикам и разрешает возводить среднеэтажные и многоэтажные комплексы. Соответственно, застройщики начинают переформатировать свои малоэтажки в высотки и среднеэтажную (6-9 этажей) застройку. То есть предложение в малоэтажных комплексах будет неуклонно сокращаться. В то время как спрос на данный формат растет, поскольку люди устают жить в бетонные джунглях многоэтажек и стремятся к меньшей скученности и большему объему воздуха.
С ростом спроса и сокращением предложения стоимость малоэтажного жилья будет расти, что является основным фактором инвестиционной привлекательности данного типа жилья.

Минусы и плюсы малоэтажного строительства:

Отвечает Елизавета Некрасова, генеральный директор бюро элитной недвижимости «Must Have»: «В законодательстве Российской Федерации до сих пор нет определения малоэтажной застройки. Однако в п.2, п.3 ч.2 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ можно найти описание архитектурных типов малоэтажных домов. Исходя их него к малоэтажной застройке относят три группы объектов: многоквартирные дома до трех этажей, таунхаусы и отдельно стоящие многоквартирные особняки и коттеджи.
Таким образом, малоэтажная застройка – это дома и жилые комплексы не выше трех этажей. К малоэтажным комплексам бизнес-класса относятся «Парк Рублево», «Академгородок Сколково», «Павловский Квартал», «Кутузовска Слобода», Etude Famili Club; к классу premium – «Резиденция», Snegiri Eco. В феврале стоимость квартир в Snegiri Eco начиналась от 430 тыс. рублей за квадратный метр, в «Резиденции Рублево» — с 177 тыс. рублей за метр. К сожалению, при продвижении новых проектов малоэтажными называют и четырех, и пяти, и даже шести-семиэтажные дома, вводя в заблуждение покупателей. На самом деле дома выше трех этажей – это уже среднеэтажная застройка.»

Большинство малоэтажных посёлков или отдельно стоящих домов имеют свою территорию закрытого типа с пропускной системой доступа, круглосуточное видео наблюдение, пешие патрули. Приобретая квартиру в малоэтажном жилом комплексе, будьте уверены в том, что ваши дети и имущество, да, и вы сами всегда будете под присмотром дежурных охранников в полной безопасности, ничто и никто вас не будут беспокоить, вы будете надёжно защищены от посторонних глаз. По статистике в малоэтажных домах крайне редко совершаются квартирные кражи, очень низкий уровень преступности — безопаснее места вам не найти. Это ещё одна веская причина, по которой вам следует рассмотреть покупку квартиры в малоэтажном доме.

Плотность населения

Это не новость, что качество жилья на первичном рынке, и это касается не только малоэтажек, а новостроек вообще, очень часто оставляет желать лучшего. В отрасли применяются несколько основных технологий малоэтажного строительства: каркасная, панельная, монолитная, сборно-монолитная; для кирпичных и блочных (на основе ячеистых бетонов: газобетон, пенобетон) зданий — технология ручной кладки несущих стен, для деревянных — технология рубленных бревенчатых стен и т. д. В последнее время всё большее распространение получают системы полнокомплектных зданий из лёгких деревянных и металлических конструкций. Но всё это лирика, а суть заключается в том, что малоэтажки в первую очередь— это быстровозводимое жильё и, к сожалению, как бы красиво они не выглядели, порою низкого качества. Тонкие стены, огромные теплопотери, плохо греют батареи, низкое качество используемых материалов как при внутренних работах, так и отделке фасадов. Да, что там говорить, некоторые собственники жалуются на то, что уже на следующий год послед сдачи дома в эксплуатацию на голову в буквальном смысле начинают падать в лучшем случае осколки, в худшем — целые кирпичи. Форумы новостроек переполнены гневными обсуждениями без цензуры, разнообразных претензий к застройщикам превеликое множество, отзывы жильцов малоэтажек сводятся к одному — строят из рук вон плохо!

Качество хромает

Совсем не трудно подсчитать, что население сразу трёх 4-х этажных двух подъездных домов, где 3 квартиры на площадке, легко поместиться в одном подъезде стандартного 17-ти этажного многоквартирного дома! Мало народа — больше кислорода! Низкая плотность населения в расчёте на 1 км.кв — это, то ради чего клиенты охотно выбирают и покупают себе жильё в малоэтажке.

После рассмотрения пакета документов выдается постановление, которое разрешает строительство на данном участке. В соответствии с ним в дальнейшем делается Паспорт проекта частного дома. На этом этапе важно дождаться полного перечня разрешительных бумаг, чтобы вести строительство в соответствии с разрешениями, иначе при наличии нарушений постройка будет считаться незаконной.

Какой должна быть предельная этажность дома?

Помимо площади комнат, в паспорте указывается минимальная ширина лестничных пролетов, балконов, лоджий, хозяйственных помещений, гаража и высота потолков. Важным аспектом также является предельная этажность дома с учетом мансарды. В определении границ составители документов отталкиваются от ГОСТов, Земельного кодекса РФ, Республиканских Строительных Норм (РСН) и СНиПов.

Что ждет нарушителя?

Несоблюдение предписанных правил грозит претензиями со стороны контролирующих органов и судебными разбирательствами. Во время строительства профильные службы не будут заниматься прокладыванием коммуникаций и подключением к централизованным инженерным сетям. В таком доме запрещено прописываться и жить. При рассмотрении дела в суде могут вынести решение о снесении незаконной постройки.