Как обычно отвечаю на всеми интересные и волнующие вопросы и сейчас поговорим о В случае порчи имущества и отделки домашним животным пункт в договоре и методах решения данной ситуации. Почему я могу с уверенность отвечать на самые разные вопросы, потому что имею большой опыт в юридическом поле, более 11 лет. Если потребуется проработать более серьезные вопросы, то могу спросить у своих коллег. Некоторые сферы могут требовать немедленного ответа, по этой причине есть онлайн чат, в котором можно быстро получить нужный ответ. И как всегда лучшим решением будет для Вас узнать в комментариях у постоянных подписчиков, которые, возможно, уже раньше сталкивались и решили данный вопрос и поделятся с Вами его решением.
Предупреждаем, что данные могут быть неактуальными в момент прочтения, потому как все быстро изменяется, дополняются и видоизменяются, поэтому ждем Вашей подписки на нас в соц. сетях, чтобы Вы были в курсе всех интересующих вопросов.
Если у Вас в договоре найма не прописан запрет на содержание домашних животных, то Вы можете просто их попросить, чтобы они отдали котят другим людям. Оснований для расторжения договора, если Вы это не указали в его тексте, нет. Также Ваши квартиранты будут нести ответственность за весь ущерб в квартире, который нанесут их животные.
— Какие права есть у собственника, если наниматели без спроса завели двух котят? В договоре о животных ничего не сказано! Пока маленькие, а потом когти чесаться начнут.
Если в договоре о животных ничего не сказано, то у собственника остаются те же права по отношению к нанимателям, что и до появления котят. Для того чтобы обезопасить свое имущество от безответственной порчи, советую как можно скорее составить совместно с нанимателями акт осмотра жилого помещения, в котором четко прописать, что следов повреждения имущества животными и характерных для животных запахов нет. Кроме того, составьте дополнительное соглашение к договору, в котором нужно предусмотреть последствия порчи имущества или появления характерных запахов.
Отвечает юрист юридической службы «Единый центр защиты» (edin.center) Андрей Есилевский:
Учитывая, что собственник сдавал квартиру исключительно для проживания конкретного лица (лиц) без указания на возможность заводить в жилом помещении животных, рекомендуем направить нанимателю уведомление с требованием о прекращении проживания животных в жилом помещении. В случае отказа нанимателя можно ставить вопрос о досрочном расторжении договора.
Внимательно отнеситесь к сроку аренды (найма) , как сказано выше, чтобы избежать государственной регистрации и в то же время сохранить легитимность договора рекомендуется заключать его сроком на 11 месяцев.
Т. е. арендодатель и арендатор, например, вправе прописать как сам залог, так и его условия. Далее необходимо внимательно изучить акт приема-передачи, в котором приводится опись передаваемого в аренду имущества. Сумма задатка обычно устанавливается меньше размера аренды за месяц. Конфликтные ситуации между арендатором и владельцем недвижимости обязательно возникнут вплоть до судебного разбирательства, если при оформлении соглашения о найме не будут прописаны все условия, возможные последствия и ответственность жильцов на время пользования квартирой: обязательства по оплате;возмещение последствий причинения ущерба;условия одностороннего досрочного расторжения договора;назначение и сумма залога.
Договор найма (аренды) квартиры
Важно: юридически грамотное название для физлиц — договор найма. Если же сделка совершается с организацией, документ оформляют как аренду. Учтите этот момент — иначе сделка по сдаче недвижимости будет признана недействительной.
К примеру по вине арендатора выгорел офис, арендатор обязан будет привести его в то же самое состояние в котором офис находился в момент его сдачи в аренду, возместить прочие расходы в связи с пожаром которые понес арендодатель, а так же возместить все недополученные доходы, скажем если бы данное помещение сдавалось бы дальше в аренду и прочие пострадавшие помещения арендаторы из которых могли в результате пожара просто съехать.
Ответственность арендаторов (организаций или ИП) по договору аренды коммерческой недвижимости или прочих объектов аренды
Так же для подачи иска в суд о возмещении ущерба причиненного арендатором бывает достаточно факта передачи имущества арендодателю в состоянии худшем, чем имущество было передано арендатору. Здесь доказательством ухудшения состояния имущества переданного в аренду будет являться акт приема передачи в котором были указаны все имеющиеся изъяны (если они существовали) и указано то состояние имущества в котором оно находилось на момент его передачи арендатору. Именно по акту приема передачи можно точно определить какие недостатки возникли в результате использования имущества арендатором и обязательно нужно будет доказать, что состояние имущества ухудшилось по сравнению с тем состоянием в котором оно находилось в момент передачи имущества арендатору. Обычно в таких ситуациях возмещается стоимость ремонта которые необходимо для приведения помещения в то состояние в котором оно находилось на момент его передачи арендатору.
Если квартиранты испортили имущество?
Одно здесь важно, арендодатель обязан по закону предоставить арендатору имущество в состоянии соответствующем заключенному договору аренды, а так же в состоянии пригодном для использования такого имущества в соответствии с его прямым назначением. Арендатор же в свою очередь обязан использовать арендованное имущество согласно условиям договора и в соответствии с его прямым назначением. Скажем если арендатор выполнил все условия договора, фактически их не нарушал, но использовал арендованное имущество не в соответствии с его прямым назначением и в результате нецелевого использования был причинен ущерб, то здесь возникают внедоговорные обстоятельства за которые наступает ответственность в результате причинения ущерба арендованному имуществу.
Чтобы в суде можно было доказать, за что именно отвечает наниматель, я рекомендую всегда составлять опись особо ценного имущества, которое вы передаете вместе с квартирой, и описывать в договоре ответственность нанимателя за сохранность этого имущества. Если есть опись и наниматель принял исправный телевизор, а вернул сломанный — значит, должен заплатить.
Без договора придется идти на разные ухищрения: искать свидетелей, фотографии, видеозаписи, которые помогут в суде доказать, что дорогой телевизор все-таки был в этой квартире. Потому что без описи в суде наниматель может не моргнув заявить, что никакого телевизора, пока он снимал квартиру, там не было. И что вы поставили его потом, сломали и теперь требуете у него денег.
Ответственность за вред имуществу
В случае если арендатор не виноват, но расплатился с собственником за причиненный вред, он может потребовать настоящего виновника возместить затраты. Это называется «регрессные требования». Но это не ваш случай.
Мы нижеподписавшиеся, гражданин ___________, именуемый в дальнейшем «Наймодатель», с одной стороны
И гражданин: ______________________
именуемый в дальнейшем «Наниматель» с другой стороны, заключили следующий договор:
1 .ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА.
Нарушение «Нанимателем» п. 2.2.5 и 2.2.6., настоящего Договора налагает на него следующую ответственность:
7.1. Устранимая порча мебели, оборудования или предметов отделки, если устранение не скажется на внешнем виде и/или свойствах испорченного, исправляется «Нанимателем» за свой счет.
7.2. Устранимая порча мебели или оборудования, если устранение скажется на внешнем виде и/или свойствах испорченного предмета, исправляется за счет «Нанимателя», также «Наниматель» выплачивает «Наймодателю» штраф. Размер штрафа определяется сторонами по взаимному согласованию, но не более 50% примерной оценочной стоимости поврежденного предмета на момент предоставления «Нанимателю», а если испорченный предмет был новым — согласно чеку.
7.3. В случае если предмет мебели или оборудования по причине порчи не подлежит ремонту или после устранения его будет невозможно использовать по назначению, «Наниматель» возмещает «Наймодателю» его полную оценочную стоимость, на момент предоставления «Нанимателю», а если испорченный предмет был новым — согласно чеку. Все расходы по замене испорченного предмета (поиск, транспортировка, монтаж, подключение, настройка) так же оплачиваются «Нанимателем».
7.4. Неустранимое изменение элемента отделки, не согласованное с «Наймодателем», считается порчей. Порча элемента отделки устраняется «Наймодателем», по своему усмотрению, но за счет «Нанимателя». На время устранения «Наниматель» обеспечивает беспрепятственный доступ в «Квартиру» рабочих необходимых для устранения порчи в сопровождении «Наймодателя». Присутствие при проведении работ «Наймодателя» обязательно.
8. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ.
6.1. Договор, может быть, расторгнут одной из сторон, если другая сторона не соблюдает условий данного Договора.
6.2. «Наниматель» сохраняет право в одностороннем порядке расторгнуть Договор, письменно уведомив «Наймодателя» за тридцать дней.
6.3. «Наймодатель» также сохраняет право в одностороннем порядке расторгнуть Договор, уведомив «Нанимателя» за тридцать дней.
6.4. Если одна из сторон вынуждена досрочно расторгнуть Договор по причине форс¬мажорных обстоятельств, предусмотренных действующим законодательством, или введения правительственного запрета на действия, предусмотренные данным Договором, она обязана известить вторую сторону, в письменном виде, не менее чем за тридцать (30) календарных дней до даты такого расторжения.
Истец Ф. обратилась с иском в суд к Л. о взыскании денежных средств и процентов за пользование чужими денежными средствами, судебных расходов. В обоснование своих требований указала, что 16.01.18 между Л. и Ф. был заключен договор найма жилого помещений, согласно которого ответчик передал право пользования жилым помещением, состоящим из 2-х комнат, находящихся истцу на правах нанимателя за плату сроком на 11 месяцев. Пунктом 2.1. договора установлен размер арендной платы за пользование квартирой в размере 25000 рублей в месяц и вносится периодически 1 раз в 1 месяц, не позднее 16 числа вперед за предстоящий период проживания. Как следует из договора, при его заключении сторонами предусмотрен обеспечительный платеж — залоговая сумма в размере 25000 рублей. Данные обстоятельства подтверждаются записью в договоре найма жилого помещения в графе «Дополнительные условия». 08.04.18 Л. уведомил Ф. о расторжении договора в связи с тем, что Ф. не исполняла пункт 3.2.1 договора, поскольку завела домашнее животное, которое испортило имущество квартиры. Согласно акту приема-передачи квартиры от 08.04.18 по вине нанимателя в квартире испорчены занавески в зале стоимостью 30 000 рублей, а также тумба в спальной комнате стоимостью 7000 рублей. В связи с изложенным, Л. вернул Ф. 6000 рублей. Между тем, в соответствии с п. 4.2 договора, при досрочном расторжении договора по вине или инициативе наймодателя, он возвращает полученную предоплату за текущий месяц и залоговую сумму. Как следует из п. 3.1.2 договора, наймодатель обязан указать в акте приема-передачи жилого помещения подробный перечень недостатков и неисправностей. Претензии по имуществу, не внесенному в опись, не принимаются. Согласно п. 7 договора, в акте приема-передачи указано следующее имущество: 1) СВЧ-печь (Mecka); 2) электрический чайник (Phillips); 3) ТВ Samsung; 4) духовой шкаф + варочная панель + посудомоечная машина (Ariston); 5) вытяжка; 6) стиральная машина; 7) бойлер; 8) ТВ (Sony); 9) кондиционер (LG); 10) утюг; 11) пылесос. Исходя из вышеизложенного, тумба и занавески не включены в опись, следовательно, претензии по данному имуществу необоснованны. Кроме того, в числе обязанностей нанимателя, перечисленных в п. 3.2.1 договора, не предусмотрено уведомление наймодателя о заведении домашних животных.
Правовые вопросы обращения с домашними животными
Решением Нижегородского районного суда г. Нижнего Новгорода от 16.08.18 исковые требования Ф. к Л. о взыскании денежных средств и процентов за пользование чужими денежными средствами, судебных расходов — удовлетворены частично. Постановлено: взыскать с Л. в пользу Ф. денежные средства в размере 44000 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 1144 рублей, расходов по оплате государственной пошлины в размере 1524 рублей, расходы на оплату юридических услуги в размере 3000 рублей. В удовлетворении остальной части исковых требований Ф. к Л. о взыскании расходов на оплату юридических услуги в размере 12000 рублей — отказать.
Встречные исковые требования Л. к Ф. о взыскании убытков от порчи имущества, расходов на оплату услуг ЖКХ, судебных расходов — удовлетворены частично. Постановлено: взыскать с Ф. в пользу Л. оплату услуг ЖКХ в размере 3255 рубля, расходы на оплату услуг по предоставлению выписки из ЕГРН в размере 400 рублей, услуги представителя в размере 2000 рублей, расходов на оплату услуг ксерокопирования в размере 500 рублей, расходы на оплату государственной пошлины в размере 400 рублей. В удовлетворении встречных исковых требованиях Л. к Ф.О.А. о взыскании убытков от порчи имущества в размере 92733 рублей, расходов на оплату услуг экспертной организации в размере 5000 рублей, на оплату услуг представителя в размере 3000 рублей, расходов на оплату услуг телеграфа в размере 351 рублей, расходов на оплату государственной пошлины в размере 2680 рублей отказать.
В апелляционной жалобе Л. поставлен вопрос об отмене решения суда как необоснованного. В частности, заявитель указывает, что договор расторгнут по вине нанимателя, в связи с нарушением ею условий договора, в связи с чем, оснований для возврата полученной предоплаты за апрель 2018 года в размере 19 000 рублей не имеется. Кроме того, в жалобе указано, что по вине Нанимателя испорчены занавески и тумба, что подтвердили свидетели, в связи с чем, встречный иск должен был быть удовлетворен в полном объеме.
В возражениях на апелляционную жалобу Ф. просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Если в договоре прямо не указано, что нанимателю запрещено заводить собак, то проживание собаки не может быть причиной расторжения договора.
К производству было принято встречное исковое заявление Л. к Ф. о взыскании убытков от порчи имущества, расходов на оплату услуг ЖКХ, судебных расходов. В обоснование своих встречных исковых требований истец по встречному иску указал, что он является собственником жилого помещения (квартиры) N 59, площадью 64,4 кв. м, расположенной на 15 этаже дома . 16.01.18 между истцом и ответчиком был заключен договор найма жилого помещения, по которому истец передает ответчику право пользования указанным жилам помещением, а ответчик обязуется содержать помещение, мебель, оборудование в исправном состоянии, использовать собственность и помещение по назначению. Дополнительным условие договора являлась залоговая сумма за порчу имущества в размере 25000 рублей. 08.04.18 Л. обнаружил нарушение условий договора о порядке пользования жилым помещением, предоставленным на условиях договор найма, а именно нарушение правил содержания помещения, мебели и оборудования в исправном состоянии. Стороны пришли к устному соглашению о расторжении договора найма жилого помещения от 16.01.18 и составили акт приема-передачи помещения, в котором указано, что по вине нанимателя в квартире испорчены занавески и тумба по причине того, что наниматель завел домашнее животное, не уведомив наймодатель. Залоговая сумма в размере 25000 рублей была удержана Наймодателем. 25.05.18 при осмотре квартиры и имущества, выполненного инженером-экспертом ООО «Кристалл» при участии собственника жилого помещения и представителя причинителя вреда, были выявлены повреждения имущества согласно акту экспертного осмотра. Для определении размера причиненного ущерба ООО «Кристалл» было составлено заключение об оценке стоимости обязательств по возмещению ущерба от порчи имущества в жилом помещении, которые были определены в сумме 117733 рубля. Кроме того, согласно п. 2.3 договора, ответчик обязался оплачивать стоимость потребленных ресурсов — электроэнергию, водоснабжение. Оплаты за потребленные ресурсы за март 2018 года истец не получал. Следовательно, ответчик имеет задолженность перед истцом в размере 3255,52 рубля, согласно квитанции по лицевому счету за март 2018 года. На основании изложенного, Л. просил взыскать с Ф. в свою пользу убытки от порчи имущества в размере 92733 рублей, расходы на оплату услуг ЖКХ согласно договора в размере 3255 рублей, расходы по оплате услуг по предоставлению выписки из ЕГРН в размере 400 рублей, расходы по оплате услуг эксперта в размере 5000 рублей, расходы на оплату услуг представителя в размере 5000 рублей, расходы на оплату услуг телеграфа в размере 351 рублей, расходы на оплату услуг ксерокопирования в размере 550 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 3080 рублей.
А что делать, если имущество нанимателя было испорчено в случае потопа или пожара? Например, в офисе произошёл потоп, и от этого пострадала мебель и оргтехника. Наниматель может обратиться к арендодателю с требованием возместить нанесённый ущерб. Однако арендодатель, в свою очередь, может сослаться на то, что при подписании арендного договора он предупреждал, что трубы в офисе старые и надо всегда в конце рабочего дня перекрывать стояки.
По закону арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. И арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору.
Как доказать порчу имущества?
- детальное описание ситуации (что произошло? когда произошло?);
- доказательства причинённого ущерба (акт);
- требования пострадавшей стороны (с указанием точных сроков и сумм);
- предупреждение о последствиях в случае отказа от удовлетворения требований.
Бывают ситуации, когда арендаторы нанесли ущерб и сбежали, наивно полагая, что им удастся избежать ответственности. При таких обстоятельствах арендодателю необходимо юридически грамотно закрепить доказательства нарушения договора аренды и предоставить достаточное количество неоспоримых доказательств порчи арендованного имущества в суд. К примеру, в случае, если был сломан телевизор, то необходимо составить акт с участием соседей о том, что сломан телевизор, вызвать специалиста на дом для выявления неисправности и получения документа с указанием повреждения, сделать копию акта приема передачи квартиры, и вместе с копией паспорта представить все эти документы в суд.
При обращении в суд также важно своевременно предпринять шаги по обеспечению иска, в том числе подать ходатайство на установление запрета на операции с расчетным счетом должника, потребовать вынесения определения о запрете покидать территорию страны должнику, описи имущества должника и т.д. Очень важно в договоре подробно прописать ответственность арендодателя за ущерб, причиненный имуществу арендатора, что позволит в дальнейшем в случае судебного разбирательства без проблем доказать свою правоту.
Возмещение ущерба
В арендных отношениях собственник имущества обязан сдать имущество в пригодном для использования состоянии, а арендатор обязан использовать это имущество строго по назначению и обеспечить его сохранность. Если съемщик испортил имущество, у арендодателя возникает право не только истребовать свое имущество назад и требовать досрочного расторжения договора аренды, но заявлять о необходимости компенсации убытков, причиненных ему порчей имущества, а также выплаты упущенной выгоды. В такие требования необходимо внести расходы по восстановлению испорченного имущества, а также арендные платежи за весь период аренды, предусмотренный в договоре, так как арендодатель получил бы эти средства в случае надлежащего выполнения арендатором своих обязанностей по обеспечению сохранности имущества.
Не редки ситуации когда в результате того же пожара сгорает какое либо имущество арендодателя и его наличие (существование) необходимо будет доказать в суде, что можно сделать только на основании документов составленных в результате проведения инвентаризации, ведь инвентаризация показывает факт наличия конкретных предметов и объектов, отсутствие которых после пожара можно подтвердить проведением повторной инвентаризации и понять есть ли расхождения.
Отношения между арендатором и арендодателем регулируются главой 34 ГК РФ, а так же вопросы относительно возмещения ущерба причиненного арендатором арендодателю так же регулируются главой 59 ГК РФ. Скажу сразу, обычно дела по взысканию ущерба причиненного арендатором арендодателю не обходятся без судебных разбирательств, ведь вред имуществу может быть причинен в результате нарушения условий договора, так и в результате несоблюдение внедоговорных обязательств которые обычно обусловлены нормами и правилами использования имущества именно с той целью, для которой конкретное имущество обычно используется. Обычно бывает достаточно доказать, что факт причинение ущерба арендатором имел место, не важно имеются ли основания для предъявления требований по договору или нет.
Если квартиранты испортили имущество?
Хочу в данной статье рассказать об отношениях между арендатором и арендодателем, ведь в основном их отношения строятся на основе договора и регулируются Гражданским Кодексом РФ, но я хотел бы затронуть ситуацию с возмещением ущерба и рассказать вам, какую же ответственность несет арендатор, в случае порчи имущества арендодателя? Рассмотрим две ситуации, когда арендатором является организация или скажем индивидуальный предприниматель, а объектом аренды является коммерческая недвижимость или оборудование, так и рассмотрим ситуацию когда арендатором является физическое лицо.
Важно при личной встрече с арендодателем выстроить разговор правильным образом, даже если арендодатель изначально против квартирантов с домашними животными. Нужно заверить собственника квартиры в том, что вы относитесь со всей ответственностью к арендуемой квартире, следите за порядком и чистотой в жилье, а также следуете всем необходимым правилам ухода за своим домашним животным (прогулки, своевременное мытье, стрижка когтей), а также покажете, что ваш питомец является воспитанным. Все эти действия помогут успокоить собственника жилья.
Необходимо также помнить о мерах предосторожности, чтобы не только минимизировать потенциальный ущерб, но и обезопасить своего питомца. Желательно с самого начала надеть на мебель чехлы и положить на пол ковролин, а также предоставить когтеточку чтобы избежать повреждения из-за царапин. Если в жилье есть какие-либо дорогостоящие аксессуары, то лучше всего попросить владельца вывезти их из квартиры совсем. Помимо этого нужно устраивать регулярную уборку с применением качественной бытовой химии.
Для арендаторов с домашними животными
При наличии домашнего животного нужно тщательно подходить к поиску и выбору жилья. Помимо требований в виде близости к своей работе и школе для детей нужно думать и о том, будет ли удобным выбранное место для вашего питомца.
