Как обычно отвечаю на всеми интересные и волнующие вопросы и сейчас поговорим о Гарантийка при продаже квартиры и методах решения данной ситуации. Почему я могу с уверенность отвечать на самые разные вопросы, потому что имею большой опыт в юридическом поле, более 11 лет. Если потребуется проработать более серьезные вопросы, то могу спросить у своих коллег. Некоторые сферы могут требовать немедленного ответа, по этой причине есть онлайн чат, в котором можно быстро получить нужный ответ. И как всегда лучшим решением будет для Вас узнать в комментариях у постоянных подписчиков, которые, возможно, уже раньше сталкивались и решили данный вопрос и поделятся с Вами его решением.
Предупреждаем, что данные могут быть неактуальными в момент прочтения, потому как все быстро изменяется, дополняются и видоизменяются, поэтому ждем Вашей подписки на нас в соц. сетях, чтобы Вы были в курсе всех интересующих вопросов.
«Занижение стоимости», как правило, связано со стремлением продавца уйти от налогов. «Согласно текущему законодательству, собственник квартиры, владеющий недвижимостью менее 3 или 5 лет (в зависимости от даты покупки и условий, при которых квартира перешла в собственность), при ее продаже обязан заплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) — 13%. Если ранее квартира была приобретена по договору купли-продажи, налогооблагаемая база — разница между ценами, указанными в предыдущем договоре купли-продажи и в новом», — рассказывает управляющий директор компании «Метриум» Надежда Коркка.
На рынке недвижимости нередки случаи, когда продавец просит покупателя прописать в договоре сумму, которая меньше реальной цены объекта недвижимости. Самая частая причина — желание снизить налогооблагаемую базу (подробнее об этом ниже). И на первый взгляд в этой ситуации нет ничего экстраординарного, но по факту, во-первых, это незаконно, а, во-вторых, скрывает ряд рисков для каждой из сторон сделки. Подробнее обо всех нюансах продажи жилья по договору с заниженной стоимостью читайте в материале.
Как и покупатель, продавец может потерять в деньгах. Как правило, перед тем, как подписать договор купли-продажи квартиры, в котором указана заниженная стоимость, осмотрительный продавец заключает с покупателем договор аренды банковской ячейки, в которую покупатель в его присутствии закладывает сумму, равную реальной стоимости квартиры. Продавец полагает, что он гарантированно получит всю сумму, заложенную в ячейку, после того, как Росреестр зарегистрирует переход права собственности на покупателя. Но может случиться так, что срок аренды ячейки истечет, а регистрация перехода права собственности так и не наступит. «В этой ситуации покупатель получит доступ к деньгам, но у него останется и подписанный продавцом договор, в котором указана заниженная стоимость. Далее недобросовестный покупатель может обратиться в суд и по суду потребовать зарегистрировать право собственности на свое имя (п. 3 ст. 551 ГК РФ), оплатив при этом только цену по договору», — рассказывает Иван Иутин.
Чем рискует покупатель?
Схема такого рода сделок выглядит следующим образом. Заниженная стоимость объекта указывается в договоре купли-продажи, который регистрируется в Росреестре. «Реальную же сумму могут прописать в дополнительном соглашении, а факт передачи и получения денег подтвердить расписками. Однако дополнительные документы, кроме зарегистрированного договора, не несут никакой юридической силы», — отмечает управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский. Получается, что если будет спорная ситуация, во внимание примется только та сумма, которая была прописана в зарегистрированном договоре.
Разница в том, что обязательство — более изощренный способ написания расписки. 🙂
Вроде как обязуется деньги выплатить, которые вроде как и не получал.
Расписка пишется, когда нет ничего двойного, когда есть сумма по договору, которая в ней и указывается.
С уважением — Наталья
Участник программы «Работаю честно»
Добрый день!
Владимир, я так понимаю квартиру Вы покупаете без квалифицированной помощи.
В Вашем случае продавец предлагает нотариально заверенное обязательство, суть которого сводится к тому, что он (продавец) возьмет на себя все обязательства при возникновении претензий 3-х лиц, проблем по сделке и т.п. А вообще надо очень внимательно изучать предлагаемые Вам документы, только так можно сказать, за что Вы отдаете свои деньги!
Проверено ЦИАН
Кажется, Вам все уже объяснили, могу только сказать, будет это расписка или обязательство, главное, что бы любой документ был составлен грамотно. Поэтому не стоит экономить, обратитесь к профессионалу (сопровождение сделки), и потраченные 15-30 тыс.руб, избавят Вас от многих проблем, возникающих во время сделки.
Покупатель И. решил приобрести квартиру у продавца Б. Квартира не в ипотеке, не заложена, не обременена, не под арестом. Продавец действует от своего имени, а не по доверенности. Казалось бы, сделка абсолютно прозрачная, понятная и надежная. Но было одно но. Юристы риэлторской компании «Этажи» заметили в договоре купли-продажи, на основании которого продавец в свое время приобретал эту квартиру, одну занимательную строчку.
Кто может гарантировать безопасность вашей сделки?
Как работает гарантийный сертификат? Рассмотрим на реальном случае, который произошел в Тюмени. Клиент компании «Этажи» — покупатель А. купил у продавца Е. земельный участок за три миллиона рублей. Сделка была благополучно зарегистрирована. Однако затем свое право на наследство предъявил наследник С., который 12 (!) лет не реализовывал свое право. Когда же участок был продан, он вспомнил о том, что ⅜ участка принадлежат ему как наследнику. Он обратился в суд, и суд признал его право на наследство. В результате покупатель А. оказался не полноправным собственником. Но у него, как у клиента «Этажей», был на руках гарантийный сертификат и он обратился в компанию за помощью.
Гарантийный сертификат: кому и для чего?
Хорошо, когда вместе с вами профессиональные юристы? Все рассмотрят «под лупой», проанализируют, подготовят индивидуальный договор. Помимо этого, например, риэлторская компания «Этажи» несет также финансовую ответственность по сделке. Что это значит?
Гарантийные обязательства застройщика перед дольщиком начинаются с момента подписания акта приема-передачи квартиры. А значит, если дом не сдан в эксплуатацию, акт приема-передачи вы еще не подписываете, так как квартира еще не получена.
Действует ли договор на гарантийное обслуживание в отношении квартиры при смене собственника?
Не позволяйте застройщику или управляющей компании нарушать ваши права, и, если у вас возникли сомнения относительно правомерности действий ТСЖ или УК, вам нужно обратиться к независимым экспертам и провести экспертизу за свой счет.
Срок действия гарантии на квартиру от застройщика
Поэтому если вы приобретаете вторичное жилье, вы имеете полное право при выявлении недостатков или дефектов по вине застройщика, обратиться напрямую в строительную компанию, занимавшуюся постройкой объекта недвижимости или в управляющую компанию, осуществляющую дальнейшее обслуживание здания после сдачи в эксплуатацию.
Как следует из пояснений нотариуса, которые от него получили представители ФНС, он заверял сделку по переходу права, а порядок расчётов — это был выбор сторон, на который он якобы влиять не мог. Риелтор тоже дал объяснения в налоговой и сообщил, что занимался поиском покупателей, а не юридическими аспектами сделки, тем более что сделка была нотариальной.
— Похоже, налоговики правы. В действиях Маргариты действительно имеются признаки административного правонарушения, — считает заведующий Западной коллегией адвокатов г. Москвы Александр Инютин. — Несмотря на то что договор купли-продажи недвижимости был в рублях, все сделки, заключённые между гражданином РФ и иностранными гражданами, по закону считаются валютной операцией, поэтому все расчёты должны проходить строго по безналу (п. 3 ст. 14 закона 173-ФЗ).
Несмотря на коронакризис, в России продолжается рост сделок с недвижимостью. Но иногда даже типовой договор купли-продажи, составленный нотариусом, может привести к проблемам с законом.
Всё было хорошо до сентября нынешнего года, когда Маргарите вместе с обычным налоговым уведомлением вручили под роспись ещё одно письмо из налоговой службы. В нём находилось постановление ФНС, в котором сообщалось: женщина и её дочь признаны виновными в совершении административного правонарушения, предусмотренного ст. 15.25 КоАП РФ (нарушение валютного законодательства). И каждой из них назначено административное наказание в виде штрафа в размере девяти миллионов рублей.
Сколько ждать ответа? Решение строительная организация должна принять в течение 10 дней. Период может быть увеличен на проведение необходимых экспертиз. Если за это время никакой реакции от застройщика не было или получен письменный отказ, можно смело идти в суд.
На любой товар распространяется действие законодательных норм, гарантирующих клиенту приобретение качественной продукции. А значит, застройщик несет ответственность за полноценную безопасную эксплуатацию жилья и дает на это гарантию.
На окна в новостройке
Составить исковое заявление. По подведомственности обращаются в суд по месту регистрации ответчика. Подавая иск, требуют от подрядчика не только выполнить свои обязательства, но и выплатить неустойку, возместить издержки.
На рынке вторичной городской недвижимости существует стереотип, что абсолютно все продавцы, которые занижают стоимость в договоре, делают это с одной лишь с целью, чтобы не платить налоги с продажи квартиры. Однако, это не совсем верно. На самом деле истинные мотивы скрывать белую выручку несколько иные и их намного больше. Например, при разделе имущества близких родственников и бывших супругов – есть смысл указать цену существенно ниже рыночной, чтобы не делиться вовсе или делиться с заинтересованными лицами, но уже значительно меньшей долей денежных средств. Кроме того, собственники недвижимого имущества освобождаются от уплаты налогов при продаже лишь при соблюдении строго определённых законом условиях:
Схема сделки купли-продажи жилья с неполной стоимостью в соглашении
В данном конкретном случае, существует большая доля вероятности того, что сомнительная операция попадёт на карандаш Росфинмониторингу или Федеральной службе налоговой полиции, в результате проверки и по представлению которых сделка может быть либо приостановлена, либо в судебном порядке признана притворной, а деньги на счетах заморозятся на неопределённый срок до выяснения всех истинных обстоятельств.
Зачем продавцы недвижимости занижают цену в ДКП?
Если ещё несколько лет назад трудно было даже чисто гипотетически себе представить проведение ипотечной сделки с неполной стоимостью в договоре, то в наше время такая процедура становится делом вполне обыденным. Законы рынка и ничего более – есть спрос, значит, будет и предложение. Банки чутко реагируют на тенденции рынка и быстро подстраиваются под чаяния клиентов. В кредитно-финансовой среде механизм одобрения заёмщиков и объектов на таких условиях отлажен как часы и подобного рода сделки (с занижением) десятками и сотнями ежедневно успешно проводятся по всей стране. Вторая часть, которая идёт мимо основного официального договора купли-продажи, проводится по документам как выдача кредита «на неотделимые улучшения и ремонт в квартире».
Если собственник окажется со справкой от психиатра, риелторы лишь пожмут плечами и посочувствуют. Полученные от клиента деньги они могут не возвращать. Лишь самые совестливые индивидуумы предложат переселить без комиссии. Но по договору они этого делать не обязаны.
Может быть, лучше действительно снять квартиру в Москве без посредников, чем переплачивать за информацию, которой сейчас полно? Или же по этому гарантийному талону арендаторы смогут взыскать с компании потерянные по ее вине деньги?
Возможные действия риелтора без гарантийного талона в случае незаконного выселения нанимателя из квартиры. Какие деньги вернет риелтор, если наймодатель жилья оказался мошенником?
Аналогичная ситуация происходит и в случае откровенного мошенничества. Если агент нашел нанимателю жилье, которое умудрились пересдать несколько раз, он не считается преступником. Риелтор вообще может не возвращать полученные комиссионные, если даже клиента выселили на следующий день из квартиры. Но многие агенты работают без оформления, поэтому они все-таки вернут эти проценты. Риелторы побоятся и штрафа за незаконное предпринимательство, и обвинения в соучастии в преступлении.
В теории продавец должен указать всех жильцов квартиры в договоре купли-продажи. Ведь если так не сделать, сделку признают недействительной — но только через суд. На практике он может попытаться схитрить, а вам потом тратиться на суды.
Иван и Борис владеют двумя долями в однокомнатной квартире. Иван предложил Борису купить у него долю за 2 миллиона рублей. Тот письменно отказался, указав цену. Позже Иван продал свою долю стороннему покупателю Василию дешевле — за 1,5 миллиона рублей.
Юридический статус приватизированного жилья
Отказаться от приватизации часто выгодно. Например, в квартире живет семья из супругов и двоих взрослых детей. Трое из них могут отказаться от приватизации в пользу отца, чтобы тот стал единственным собственником. Тогда получится сэкономить на пошлине нотариусу, а, самое главное, сохранить за собой право на приватизацию в дальнейшем.
На этапе передачи ключей далеко не все новостройки подключены к горячему водоснабжению. То есть у владельцев квартир нет возможности оценить напор теплой воды и ее температуру. Если квартиры передаются с чистовой отделкой, выявить наличие скрытых дефектов, например, плесени, также невозможно – они скрыты обоями, плиткой или другими отделочными материалами.
Исправят ли по гарантии дефекты, пропущенные во время приемки квартиры?
УК или ТСЖ направит к вам специалиста, который должен зафиксировать наличие дефекта и составить соответствующий акт. После этого организация сама обращается к застройщику, при условии, что ваш случай является гарантийным. После обращения УК или ТСЖ застройщик должен устранить перечисленные в присланном акте недостатки.
К кому обращаться, если в квартире на гарантии обнаружен дефект?
Если собственник успел выполнить ремонт в новой квартире, добиться от застройщика работ по гарантии будет сложнее. И практически невозможно воспользоваться гарантийным обслуживанием после проведения перепланировки, особенно неузаконенной.
